年収500万円で買える家はいくらまで？3,500万円の住宅ローンを組むときの返済は？

住宅ローンの借入額は一般的に、年収の5～7倍くらいが目安といわれます。
年収500万円の方であれば、2,500～3,500万円を借り入れできる計算です。

では、年収500万円の方が3,500万円を借り入れた場合、毎月の返済額はいくらになるのでしょうか。
ここでは、年収500万円の返済可能額と、3,500万円を借り入れたときの返済額をシミュレーションするとともに、無理のない返済プランを立てるポイントをお伝えします。

年収500万円の返済可能額をシミュレーション

最初に、年収500万円の返済可能額についてシミュレーションします。

住宅ローンの返済可能額を求めるときに必要な項目には、「返済方法」「返済期間」「金利」「返済負担率」などがあります。
ここでは、年収500万円の返済可能額を以下の条件でシミュレーションしました。

・返済方法：元利均等
・返済期間：35年
・金利：1.5％（全期間固定）
・返済負担率：25％

この条件で、年収500万円の返済可能額と毎月の返済額を求めると、次の通りです。

●年収500万円の返済可能額と毎月の返済額
・住宅ローン返済可能額：3,402万円
・毎月の返済額：10万4,163円

参考：住宅保証機構「住宅ローンシミュレーション」
https://loan.mamoris.jp/index.html

返済可能額は、約3,400万円という結果になりました。
これなら、「ちょっと足して3,500万円を借り入れても無理なく返済できる」と感じる方がいらっしゃるかもしれません。

手取り額から返済可能額をシミュレーション

年収500万円といっても、税金や保険料などの必要経費を含んでいたり、ボーナスを含めたりしている方もいらっしゃるでしょう。
その場合、毎月の手取り給与は27～30万円、年収だと400万円くらいになる方が多いのではないでしょうか。

そこで、手取り年収が400万円の方の返済可能額も試算しました。
借入条件は、先ほどと同じです。

●手取り400万円の返済可能額と毎月の返済額
・住宅ローン返済可能額：2,721万円
・毎月の返済額：8万3,312円

参考：住宅保証機構「住宅ローンシミュレーション」
https://loan.mamoris.jp/index.html

手取り400万円で試算すると、返済可能額は700万円近く少なくなってしまいます。
一方で、毎月の返済額を比べると2万円以上も抑えられますから、住み始めてからの家計負担が軽くなるでしょう。

返済負担率をアップしても大丈夫？

返済可能額を増やすために、返済期間を延ばすなど借入条件を変えてシミュレーションするのも一手です。
ただ、住宅ローンの返済期間は最長35年としている金融機関がほとんどで、これ以上延ばせません。
一部の住宅ローンで、最長50年まで借り入れできる商品もありますが、長期優良住宅を取得する場合など利用条件が限られます。

手軽に変更できるのは、「返済負担率をアップする」という方法でしょう。
上記シミュレーションでは返済負担率を25％に設定していますが、多くの金融機関では30％まで設定できますし、一部の金融機関では35％でも応じています。

そこで、手取り400万円（年収500万円）の方が、返済負担率を30％、35％にしたときの返済可能額を試算しました。
借入条件は、元利均等方式、返済期間35年、全期間固定金利1.5％です。

●手取り400万円の返済可能額と毎月の返済額（返済負担率30％）
・住宅ローン返済可能額：3,266万円
・毎月の返済額：9万9,999円

●手取り400万円の返済可能額と毎月の返済額（返済負担率35％）
・住宅ローン返済可能額：3,810万円
・毎月の返済額：11万6,656円

手取り400万円の方が3,500万円の融資を借り入れるには、返済負担率を33％以上に設定する必要があります。

ただし、限度額いっぱいまで借り入れると、さまざまなリスクが生じることを把握しておかなければなりません。
リスクについては、後ほど詳しく解説します。

3,500万円の住宅ローンの返済額はいくら？

次に、3,500万円の住宅ローンを借り入れたときのトータル返済額がいくらになるのかをシミュレーションします。
借りたお金には利息を付けて返すため、トータル返済額は3,500万円以上になることは明白です。

借入条件は先ほどと同じく、元利均等方式、返済期間は35年、金利は全期間固定で1.5％とします。

●3,500万円を借り入れたときのトータル返済額
・トータルの返済額：約4,501万円
・毎月の返済額：10万7,164円

参考：住宅保証機構「住宅ローンシミュレーション」
https://loan.mamoris.jp/index.html

3,500万円を借り入れたときの利息負担額は約1,000万円、トータル返済額は年収の9倍にもなります。
「こんな多額の返済を抱え込んで大丈夫か？」と、不安に感じる方も少なくないでしょう。

毎月の返済額から借入可能額を検討する

住宅ローンの借入額を検討する際には、「毎月いくらまでなら返せるか」という視点で考えることも大切です。

年収500万円といっても、夫婦二人の家庭であれば毎月10万円以上を返済しても心配ないでしょうが、育ち盛りのお子さんが2～3人いる家庭だと返済が滞る可能性があるかもしれません。

家計の状況は、個々に異なります。3,500万円の住宅ローンを借り入れて無理なく返済できる方は、毎月10万円以上の返済ができる人です。
そこで、毎月の返済額から無理なく返せる返済可能額を求めてみます。
それぞれの返済負担率も併せてご確認ください（借入条件は、先述と同じです）。

毎月の返済額	返済可能額	返済負担率
8万円	2,612万円	19.2％
9万円	2,939万円	21.6％
10万円	3,266万円	24.0％
11万円	3,592万円	26.4％
12万円	3,919万円	28.8％

参考：住宅保証機構「住宅ローンシミュレーション」
https://loan.mamoris.jp/index.html

持ち家に生じるランニングコストも資金計画に含める

マイホームを購入すると、毎月の住宅ローンの返済以外にも、さまざまな費用が生じます。

たとえば、固定資産税。 税額は立地や建物の構造などの要件で異なりますが、販売価格が3,500万円の一般的な木造住宅であれば、毎年10～20万円くらい納める必要があります。

また、火災保険や地震保険といった保険料も、建物の構造や地域、契約内容などの条件によっては高額になる恐れがあります。
火災保険の目安は、10年契約で10～20万円くらいです。
なお、地震保険の保険料は地域差が大きく、保険会社に試算してもらうことをおすすめします。

このほか、将来のリフォームに備えた貯蓄も資金計画に含めておきましょう。

頭金を増やして借入額を抑える方法も

住宅ローンの借入額を減らすことも、無理のない返済プランを立てるための手法です。
借入額を少なくすれば利息負担も抑えられ、毎月の返済負担も軽減できるというメリットがあります。

そこで、頭金（自己資金）を増やすことを検討してみましょう。
頭金の目安は、物件価格の2割くらいといわれます。
3,500万円の家を購入する場合、700万円くらい用意できれば安心でしょう。

自己資金で用意できない方は、親に援助を求めるといった方法も検討されてみてはいかがでしょうか。

限度額いっぱいまで借り入れるリスク

住宅ローンの借入額を検討するとき、もっとも重要なのは「無理のない返済プランを立てる」ことです。
返済負担率をギリギリまで押し上げ、限度額いっぱいの額を借り入れたとしても、その後には返済が待っています。
借入額が多ければ毎月の返済額も増えますから、家計への負担が重くなるのは確実です。

さらに、返済が滞るようになると悲しい結末が待っています。 ここで、限度額いっぱいまで借り入れるリスクを、改めてお伝えしましょう。

返済が滞るとブラックリストに登録される

住宅ローンを返済できず滞納が続くと、金融機関は信用情報機関に対して「金融事故の報告」を行います。金融事故の報告とは、いわゆる「ブラックリストへの登録」のことです。

ブラックリストに登録されると、自動車ローンやカードローンといった融資の審査にも影響を及ぼします。
場合によっては、どこからも借り入れできない状況に追い込まれてしまうでしょう。

マイホームを手放す可能性も

住宅ローンを借り入れるには、土地や建物などの物件に「抵当権」を設定する必要があります。
この抵当権とは、住宅ローンの契約者が返済できなくなったときに、金融機関が土地や建物を売却し、その資金で残債を返済できるという権利です。

滞納が続けば、金融機関は抵当権を行使するために、裁判所に対して強制退去の申し立てを行います。
裁判所が受理すれば、金融機関は競売の手続きを進めますから、マイホームを立ち退かなければなりません。

自己破産するケースもある

退去を命じられたら、新しい家を見つけなければなりません。
しかし、賃貸住宅を借りるにも審査があるため、見つけるのに苦労することが予測されます。
また、新居を探す費用や引越し代なども必要です。

さらに、競売した額で残債を支払えなかった場合、裁判所は残額を一括で支払うように命じることができます。
支払いができない場合には、給料や財産を差し押さえられることもあり、ますます窮地に追い込まれるでしょう。
家を失い、生活も困窮し、自己破産する方も少なくないのです。

まとめ

住宅ローンで借りたお金は、必ず返さなければなりません。
その視点から返済可能額を検討する際には、「余裕を持った返済計画を立てる」ことが何よりも重要なのです。
今の生活で余裕があっても、将来、家族が増えて多くの養育費が必要になったり、病気やケガで収入がなくなったりと、家計がひっ迫する状況が考えられます。

こうした家計の変化があっても滞ることなく返済できるよう、将来のライフプランを見据えて融資額を検討することが、住宅ローンと上手に付き合うポイントなのです。