「建築面積」「延床面積」「敷地面積」それぞれの違いをわかりやすく解説

建物や土地の広さを表す言葉には、「建築面積」「延床面積」「敷地面積」など複数あります。これらの違いや正確な意味を理解している方は、意外と少ないかもしれません。

漠然とした理解で家づくりを始めると、理想の間取りを実現できなかったり部屋が狭く感じたりと何らかの不都合が生じる可能性もありますから、正しい知識を得たうえで家づくりを進めることが大切です。

ここでは、「建築面積」「延床面積」「敷地面積」ぞれぞれの定義を解説するとともに、広々とした住空間を実現する上で知っておきたい家づくりのポイントもお伝えします。

建築面積・延床面積・敷地面積それぞれどんなもの？

まず、建築面積・延床面積・敷地面積の定義から解説します。

建築面積とは「真上から見た建物の広さ」のこと

建築面積とは、真上から見た建物の面積を示す言葉です。
専門的には「建物の水平投影面積」といわれます。
一般的な住宅であれば、1階部分の広さを建築面積とすることが多いですが、2階部分の方が広い場合は2階部分の広さが建築面積になります。

建築面積は「m2（平方メートル）」で表すのが通例です。
「坪」で表すときは「建坪」と呼ばれることもありますが、建坪は建築基準法で定義された用語ではありません。
施工会社によって「建坪」の意味が異なる場合がありますから、注意しましょう。

建築面積は、主に建ぺい率を求めるときや建築確認申請および登記をする際に使われます。
ここで注意しなければならないのが、「柱と屋根のある建造物はすべて建築面積に含まれる」という点です。
カーポートや倉庫なども、柱と屋根がある場合は建築面積に含まれますから、建ぺい率がオーバーしないように設計計画を立てましょう。

延床面積とは「各フロアの床面積をあわせた広さ」のこと

延床面積とは、各フロアの床面積を併せた面積を示す言葉です。
2階建ての建物であれば、1階と2階の床面積を合わせた広さが延床面積になります。
なお、平屋の場合は建築面積と同じです。

ここでいう床面積には、柱や壁の広さも含みます。
不動産広告で「リビングが30m2（約18畳）」となっていても、床面積には柱や壁の面積も含めるため、リビングの床面積は30㎡以上になります。
各部屋の広さを足しても延床面積は求められませんので、勘違いしないように注意しましょう。
ちなみに、部屋の広さを表す面積のことを、建築業界では「内法（うちのり）面積」といいます。

また、延床面積には「奥行きが2mを超える部分」も算入されます。
屋根のひさしも、2mを超える場合は延床面積に含まれます。

延床面積は、主に容積率を求めるときや建築確認申請および登記をする際に使われます。
上記の知識がなければ、容積率をオーバーする可能性がありますし、法律を守る上で部屋の広さに制限を受けることもありますので、正確な知識を持つことが大切です。

なお、一定の条件を満たすベランダやロフトなどの空間は延床面積に含まなくても良いという容積率の緩和措置もあります。
後ほど詳しく説明しましょう。

敷地面積とは「真上から見た土地の広さ」のこと

敷地面積とは、真上から見た土地の面積を示す言葉です。
専門的には「土地の水平投影面積」といわれます。
傾斜のある土地の場合、実際の面積（実測面積）の方が広いこともありますが、法的には真上から見た広さが敷地面積となります。

なお、登記簿に登録されている敷地面積が、実際の面積と異なる土地もあります。
主に、明治以前に区画整理された土地で、現在とは違う測量法で計測したことが相違の原因です。
敷地面積は、建物の建築面積や延床面積を決める上で正確な数値が求められます。
古くからある土地を購入する際には、改めて実測して登記をし直すことをおすすめします。

延床面積に含まれない空間活用で住まいを広くする方法

延床面積は、敷地面積と容積率によって、土地ごとに上限が定められています。
たとえば、敷地面積が150m2、容積率が100％の土地には、延床面積150m2までの家しか建てられません。

ただし、一定の条件を満たす空間については延床面積に含まなくても良いという「容積率の緩和措置」があります。
これを上手に活用すれば、広々とした住空間をつくることも可能です。
では、どのような条件を満たす空間なら緩和措置が適用されるのでしょうか。
その一例を紹介します。

ベランダ・バルコニー

ベランダやバルコニーも延床面積に含まれますが、「壁や柱で囲まれていないこと」「外壁から2m以内であること」という条件を満たす場合は、容積率の緩和措置が適用されます。

奥行2mもあれば、洗濯物を干すスペースとして問題ない広さですし、一人用のテーブルセットを置いてティータイムを楽しむこともできるでしょう。
なお、2mを超えるベランダやバルコニーは、超えた部分のみが延床面積に算入されます。

ロフト

キッズスペースや趣味の空間として人気のあるロフトも、「天井高が1.4m以下」「ロフトのあるフロアの床面積の1/2未満の広さ」「固定のはしご・階段がない」という3つの条件をクリアすれば、緩和措置の対象です。

仮に、床面積60m2の2階にロフトを設ける場合、30m2未満であれば延床面積に含みませんので、ロフトを含めた2階の広さは90m2まで確保できる計算です。

出窓

「高さが30cm以上」「外壁から50cm未満」の出窓で、「見付面積の1/2以上が窓部分」であれば、延床面積に含まれません。
見付面積とは、出っ張った部分の壁の面積のこと。
その広さの半分以上が窓であることが条件の一つです。

ビルトインガレージ

クルマが好きな方であれば、ビルトインガレージに憧れている方もいらっしゃるでしょう。

容積率の緩和措置を適用するには、「延床面積の1/5以内」の広さにすることが条件です。
延床面積150m2の家なら、30m2までのビルトインガレージが設置できます。
普通車であれば、2台分のスペースを確保できる広さです。

地下室

地下室も「延床面積の1/3以内」「天井が地面から1m以内」という条件を満たせば、緩和措置の対象です。
延床面積150m2の家なら、50m2までの地下室を設けられますから、土地を有効活用できるでしょう。
また、地下室の天井は地面から1mまでなら認められますので、ここに窓や出口を設けることも可能です。

なお、地下室は建築コストのかかる空間の一つですから、予算と相談しながら決めましょう。

屋外階段

屋外に設置する階段も、延床面積に含まれます。
ただし、以下の条件を満たす場合は容積率の緩和措置が適用され、延床面積に含まれません。

・階段の長さの1/2以上が外に開放されていること
・階段の天井から手すりまでの高さが1.1m以上で、かつ天井までの高さの1/2以上が外に開放されていること

簡単にいうと、屋外階段を覆う壁の面積や高さに条件があるということです。

なお、屋外階段は容積率の緩和措置が適用されても、建築面積が増える場合がありますから、注意したい空間の一つです。
屋外階段を計画されている方は、施工会社と綿密に相談したうえで設計していきましょう。

吹き抜け・中庭

開放的で明るい住空間にするために、吹き抜けや中庭を検討されている方も少なくないでしょう。

吹き抜けは2階部分の床がないので延床面積を抑えられますし、中庭は延床面積だけでなく建築面積を抑えるうえでも有効です。

ただし、吹き抜けを設けると2階部分の広さが限られます。
広さを確保するために建築面積を広げると、建ぺい率がオーバーする心配も出てくるでしょう。
条件によっては、吹き抜けよりも中庭を設置した方が、より開放的な空間をつくりやすくなります。

バルコニーやテラス、屋外階段は建築面積にも注意

先ほども少し触れましたが、建物の外にバルコニーやテラス、屋外階段などを設けると、建築面積が増える可能性があります。
延床面積に含まないことから容積率の上限は守れたとしても、建ぺい率の上限を超えてしまうと建築許可が下りませんので、設計段階では慎重に検討することが大切です。

なお、建築面積にも特例があり、これを活用することで建ぺい率のオーバーを防げる場合があります。
その特例が「1m後退ルール」です。

建築面積の1m後退ルールとは

建築面積の1m後退ルールとは、外壁から突き出た部分は「1m後退させたところまでが建築面積に算入する」という規定のことです。

日本の家は、屋根に軒やひさしのある建物が多く、こうした家は住空間ではない部分も建築面積に含まれてしまい、広い家がつくりにくいという問題があります。
そこで、柱や外壁で囲まれた部分から突き出た部分に関しては、1m後退させて建築面積を算出することが認められているのです。
これは屋根に限らず、ベランダやバルコニー、屋外階段にも適用されます。

ここでポイントとなるのが、「柱や外壁で囲まれていない」という点です。
柱や外壁で覆われたベランダやバルコニー、屋外階段には1m後退ルールが適用されません。
バルコニーや屋外階段の下に地面から支えている柱がある場合は、その柱と外壁で囲んだ四角形の部分に関しては1m後退ルールが適用されませんので、柱の位置が重要なポイントになります。

ベランダやバルコニー、屋外階段の設置を検討されている方は、施工会社としっかり打ち合わせをしたうえで設計図面を作成してもらいましょう。

まとめ

建築面積・延床面積・敷地面積といった用語を正しく理解しておかないと、カーポートが設置できなかったり、ロフトやビルトインガレージが設けられなかったりと、思い描いた家が建てられない可能性があります。

違法建築にならないためにも、どの空間が、どの面積に含まれているかを理解した上で、少しでも広々と感じる住まいを設計していきましょう。