建ぺい率と容積率とは？計算方法や注意点

家や建物が建てられる土地には、「建ぺい率」と「容積率」が決まっています。
これらは法律で決められた建築制限ですから、それぞれの数値内に収まるよう家づくりを進めなければなりません。

そもそも建ぺい率と容積率は、なぜ決められているのでしょうか。
ここでは、基本的な情報をまとめて解説します。

建ぺい率とは

建ぺい率とは、敷地面積に占める建築面積の割合を示した数値のことで、建物の広さを制限するための指標です。
その土地に建てられる家の建築面積は、以下の公式で求めます。

・家の建築面積 ＝ 敷地面積 × 建ぺい率

たとえば、敷地面積が150㎡の土地で建ぺい率が50％の場合、その土地に建てられる家の建築面積は75m2までになります。

建ぺい率が決められている理由には、大きく2つあります。
一つが、日照や通風などの環境を保つため。
もう一つが、災害時の防火や避難といった安全性の確保するためです。
法律で決められたものですから、上限を超えた場合は違反建築物となり、住宅ローンが利用できないなどのペナルティがありますので、必ず守りましょう。

容積率とは

容積率とは、敷地面積に占める延床面積の割合を示した数値のことで、建物の広さや高さを制限するための指標です。
その土地に建てられる家の延床面積は、以下の公式で求めます。

・家の延床面積 ＝ 敷地面積 × 容積率

敷地面積が150m2、容積率が80％の土地には、延床面積は120m2までの家が建てられる計算です。

容積率は、建物の規模や周辺環境との調和を目的とした建築制限です。
容積率も法律で決められたものですから、上限を超える建物は違反建築物となります。

建ぺい率と容積率は用途地域ごとに決まっている

建ぺい率と容積率は、自治体の定める都市計画の「用途地域」ごとに数値が決まっています。

用途地域とは、その地域に建てられる建物の種類や広さなどを制限する条例の一つです。
たとえば、一戸建ての並ぶ閑静な住宅街は、「第一種低層住居専用地域」あるいは「第二種低層住居専用地域」という用途地域に分類されることが多いです。
これらの地域では、建ぺい率が「30･40･50･60」のいずれかに、容積率は「50･60･80･100･150･200」のいずれかにするよう決まっています。

また、マンションなどの高い建物が建てられる「第一種中高層住居専用地域」や「第二種中高層住居専用地域」では、建ぺい率が「30･40･50･60」、容積率が「100・150・200・300」のいずれかで設定されます。

用途地域は全部で13種類ありますが、それぞれの用途で建ぺい率と容積率が決まっています。
つまり、検討している地域の用途地域を知ることで、建ぺい率や容積率をある程度、把握できるのです。

「計画している建物が、第一種低層住居専用地域には建てられない」といった、建ぺい率や容積率の制限で困っている方は、用途地域を変えて土地を探してみるのも一手でしょう。

建ぺい率の緩和措置について

広々とした住空間を実現するには、建ぺい率が少しでも高い土地に家を建てることもポイントの一つです。

実は、建ぺい率には緩和措置があり、地域や立地によっては周辺の土地よりも10％ほど高く設定できる物件もあります。
建築面積の大きい家を検討されている方は、以下のような物件を探してみてはいかがでしょうか。

防火地域・準防火地域は建ぺい率が10％緩和される

都市計画で「防火地域」または「準防火地域」に指定された地域に、耐火建築物の家を建てる場合は、建ぺい率を10％緩和するという措置があります。

防火地域は主に駅周辺の商業地で指定されているため、戸建住宅を建てるにはハードルが高いですが、準防火地域であれば住宅地のエリアもありますから、建ぺい率の緩和措置が受けられる土地も見つけやすいでしょう。

なお、建築面積が広がると隣地との距離が狭まり、近隣トラブルになる可能性があります。
隣地の所有者に同意を得たうえで計画を進めることも大切なポイントです。

角地のなかには建ぺい率が10％緩和される土地もある

自治体によっては、一定の条件を満たす角地に家を建てる場合、建ぺい率を10％緩和できる土地もあります。
一例として、「敷地外周の3分の1以上が道路に接している角地」や「角度が120度以下の角地」などで、建ぺい率の緩和措置を設けているところがあります。

容積率にも緩和措置がある

容積率には、「一定の条件を満たす空間は延床面積に含まない」という緩和措置があります。
この措置を上手に活用すれば、容積率を抑えながら開放的な住まいを実現することも可能です。

なお、容積率の緩和措置は用途地域に関係なくどの土地にも適用されます。
緩和措置が認められる住空間と具体的な条件は、以下の通りです。

ベランダ・バルコニー

・壁や柱で囲まれていないこと
・外壁から2m以内（奥行きが2mまでのベランダ・バルコニー）

上記2つの条件を満たすベランダやバルコニーは、延床面積に含まれません。
最近は、ベランダやバルコニーをリビングの延長線上に設け、「第二のリビング」として活用される方も増えています。
開放的な空間づくりの一手として、検討してみてはいかがでしょうか。

ロフト

・高さ1.4m以下
・フロアの床面積の2分の1までの広さ
・常設はしご・階段が設置されていない

ロフトも、上記3つの条件を満たせば延床面積に含まれません。
収納スペース、子どもの勉強部屋、趣味の空間など、ロフトがあると生活空間を広げられ暮らしに潤いが生じます。

地下室

・延床面積の3分の1以下までの広さ
・天井が地面から1m以内

地下室も土地を有効活用できる空間の一つです。
延床面積が120m2の家なら、40m2までの地下室をつくれますから、トータルで160m2までの家が建てられます。

ビルトインガレージ

・延床面積の5分の1以下の広さ

ビルトインガレージも、床面積が延床面積の5分の1以下であれば容積率の緩和措置が受けられます。
クルマが好きな方はもちろん、趣味の空間としてビルトインガレージを設ける方も増えていますから、検討したいスペースの一つです。

建ぺい率と容積率以外にも注意したい建築制限

家づくりの建築制限は、建ぺい率と容積率だけではありません。
それぞれの土地に定められた規制があり、建ぺい率や容積率よりも優先しなければならないこともありますので、検討している土地にどんな制限があるかを確認することも大切です。

ここで、建ぺい率や容積率よりも優先度の高い建築制限の一例を紹介します。

絶対高さ制限

隣地の日当たりや風通しの確保、街並みの維持などを目的に、建物の高さを規制する制限です。

「第一種低層住居専用地域」には、建物の高さを10mまたは12mまでに制限している土地もあります。
また、一部の都市には「高度地区」という地域があり、高さに関する細かな規定が設けられています。
こうした制限のある土地で家を建てるとき、容積率に収まっている建物でも高さがオーバーすれば違反建築物になりますから、注意が必要です。

斜線制限

斜線制限も高さ制限の一種で、日当たりや通風の確保などを目的とした規制です。

斜線制限にはいくつかの種類があり、代表的なものとして「北側斜線制限」があります。
これは、北側に位置する隣地の日当たりを確保するために、建物の高さを制限する規制です。
全体的な高さを制限するというより、隣地との境界線上から一定の勾配を付けて、オーバーした部分には斜めの欠けをつくるといった設計の工夫で対処できることもあります。

これと同じ理屈で、道路の環境を維持するために高さを制限したり北側に欠けを設けたりする「道路斜線制限」もあります。

日影規制

日影規制も高さ制限の一種で、隣地に一定時間以上の日影が生じないよう建物の高さを制限するものです。
対象となる建築物は用途地域によって異なります。
たとえば、第一種・第二種低層住居専用地域では、高さが7ｍを超えるか地上3階建て以上の建物は、日影規制に違反しないよう注意が必要です。

前面道路制限

土地に隣接する道路の幅が12m未満の場合、前面道路制限により容積率の上限が制限されることがあります。

前面道路制限がある土地は、道幅に一定の数値をかけて容積率の上限が決まります。
一例として道幅4m、数値が0.4の土地は、4m×0.4=1.6（＝160％）が容積率の上限です。
たとえ周辺の土地の容積率が200％でも、その土地に関しては160％までに納める必要があります。

建ぺい率・容積率の上限ギリギリだと増改築ができないことも

建ぺい率と容積率は、新築の家だけに限った法令ではありません。
将来、増改築をする際にも数値内に収まるよう計画する必要があります。

ここで注意したいのが、建ぺい率・容積率の上限ギリギリで新築すると、増改築ができない可能性があるという点です。
よくあるのが、「カーポートを新設したら建ぺい率がオーバーした」というケース。
柱と屋根がある建築物は、カーポートであっても建築面積に含まれるため、建ぺい率の上限ギリギリで建てた家に設置すると違反建築物になってしまいます。

このほかにも、増改築の際にベランダやバルコニーを広げたら容積率がオーバーするケースもありますし、場合によっては「減築」しなければならないケースもあります。
将来、リフォームを計画されている方は、建ぺい率や容積率にゆとりを持たせた建築計画にすることも意識したいポイントです。

まとめ

建ぺい率や容積率の関係で、理想のマイホームが建てられないと悩んでいる方も少なくないでしょう。
しかし、こうした建築制限があるから、生活環境の恵まれた土地で暮らせるという一面もあり、みんなが快適に暮らせる街にするために必要な指標でもあるのです。

それぞれの数値がオーバーしないよう設計を工夫しながら、理想のマイホームをめざしましょう。