住宅ローンの審査に通るには、金融機関の定める審査基準をクリアする必要があります。
審査基準に満たない方は、多額の融資を借り入れてマイホームを購入することができません。
では、金融機関はローン申込者のどこを見て審査しているのでしょうか。
また、審査に通らない人は、何が足りないのでしょうか。
ここでは、住宅ローン審査に通らない主な理由と、審査に通りやすくするためのポイントをまとめてお伝えします。
住宅ローンの審査に通らない理由
住宅ローンの審査基準は金融機関ごとに異なり、公表されていません。
このため、審査に通らなかった個々の原因について解明することは難しいのです。
ただ、多くの金融機関で共通する審査項目は、国土交通省のアンケート調査でわかっています。
ここでは、そのアンケート調査の結果で「9割以上の金融機関が重視している審査項目」から、住宅ローンの審査に通らない理由を見てみましょう。
■住宅ローン審査で金融機関が考慮する項目（9割以上の項目のみ抜粋）
・完済時の年齢（99.1％）
・健康状態（98.2％）
・担保評価（98.1％）
・借入時の年齢（97.8％）
・年収（95.6％）
・勤続年数（95.2％）
・連帯保証（95.0％）
・返済負担率（92.2％）
・金融機関の営業エリア（90.9％）
参考：国土交通省「令和2年度民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001493440.pdf
Contents
完済時の年齢が定年を過ぎている（99.1％）
住宅ローンの審査で、金融機関がもっとも重視する項目が「完済時の年齢」です。
金融機関では、「安定した収入がある人」に対して融資を行います。
このため、給与所得者なら安定した収入がある定年までに完済を求める金融機関が多いのです。
定年後も返済が続く人は、「滞納リスクが高い」とみられ、審査に影響します。
なお、「借入時の年齢（97.8％）」が審査項目に含まれるのは、返済期間から完済時の年齢を見極めるためです。
仮に、40歳の方が返済期間30年以上のローンを申し込んでも、通らない可能性が高いでしょう。
健康状態が良くない（98.2％）
健康状態を重視する理由は、「団体信用生命保険（団信）への加入」を金融機関が求めるからです。
健康上の理由などで保険に加入できない人は、住宅ローンの審査に通らない可能性があります。
担保評価が低い（98.1％）
住宅ローンは、建物や土地を担保に融資する仕組みです。
担保評価額よりも借入希望額の方が高いと、返済が滞った際に残債を回収できなくなる可能性がありますから、金融機関では不動産の担保評価額と借入希望額を比べる審査をしています。
とりわけ中古物件は、評価額が低くなる傾向がありますから、物件や借入希望額によっては審査に通らない可能性があります。
年収に対して借入額が多い（95.6％）
年収といっても額だけでなく、「返済負担率（92.2％）」と併せて審査するのが通例です。
年収に対して借入額が多い人（＝返済負担率の高い人）は、審査に通らない可能性が高まります。
なお、返済負担率にはカードローンや自動車ローンといった、住宅ローン以外の借金も含めて算出されます。
多くの借金を抱えている人も審査に通らない可能性がありますから、注意が必要です。
勤続年数が短い（95.2％）
金融機関では、「同じ勤務先に長く勤めている人は、安定した収入がある」と見る傾向があります。
このため、転職の多い人や起業して3年に満たない人などは、審査に通りにくいといわれます。
連帯保証人の影響（95.0％）
一般的に住宅ローンは、ローン保証会社が連帯保証人の代わりになるため、連帯保証人を用意する必要はありません。
ただし、収入合算タイプの住宅ローンを利用する場合には連帯保証人が必要になることがありますし、ペアローンの場合は互いの連帯保証人になることが利用条件となります。
こうした契約をする場合、連帯保証人に安定した収入がないなどの理由で、審査に通らないことがあるのです。
また、住宅ローン以外の融資で連帯保証人になっている方も、注意が必要です。
連帯保証人には、主債務者と同等の返済義務がありますから、金融機関から見ると滞納リスクが高いとみなされる傾向があります。
なお、ほかのローンなどで連帯保証人であることを隠しても、信用情報機関の登録情報に掲載されますから、金融機関は把握しています。
営業エリア外の金融機関を選んだ（90.9％）
どの金融機関にも、営業活動ができるエリアが決まっています。
とりわけ、地方銀行や信用金庫の場合、「営業エリア外だから」という理由で審査に落ちることもあるのです。他県の地方銀行で借り入れを検討されている方は、注意しましょう。
住宅ローン審査が通らなかったときにまずやること
これまで説明した理由のほかにも、住宅ローンの審査に落ちる原因はいくつかあります。
意外と多いのが、「申込書類に不備があった」というケースです。
たとえば、提出した書類の内容が仮審査と本審査で違っていたり、申込書に記入した収入と源泉徴収票の収入とで相違があったりした場合も「書類に不備がある」とみなされ、審査に影響することがあります。
また、カードローンなどの借入額を実際より少なく記入した場合も、金融機関は信用情報機関を通じて確認しますから、「虚偽の報告をした」とみなされ審査に落ちることもあります。
住宅ローンの審査に通らなかったら、まず申込書の内容に誤りがないかをしっかり確認することが大切です。
審査に通りやすくするためのポイント
住宅ローンの審査で、金融機関が見ているポイントがわかれば、「審査に通るための対策」を施しやすくなります。
一度審査に落ちた方も、これから審査に申し込む方も、以下の対策を施すことで審査に通る可能性が高まりますから、検討してみましょう。
返済期間を見直す
完済時の年齢が定年後になる方は、定年前に完済できるよう返済期間を見直しましょう。
仮に定年が65歳の場合、35歳の方なら30年以内に、40歳の方なら25年以内に設定するのがベターです。
なお、返済期間が短くなると毎月の返済額が増え、返済が滞るリスクが高まります。
無理のない返済プランを検討することもポイントです。
ワイド団信を利用する
健康上の理由で団体信用生命保険（団信）に加入できないことが、審査に落ちた理由として考えられる場合、「ワイド団信」という保険を検討しましょう。
ワイド団信とは、通常の団信よりも審査基準を緩和した保険で、糖尿病などの疾患がある方でも加入できることがあります。
なお、一般的な団信よりも金利が上乗せされるため、返済額が増えることには注意が必要です。
フラット35で申し込む
ワイド団信でも加入できない場合、保険への加入が義務ではない住宅ローンを利用するのも一手です。
その代表例が、「フラット35」です。
フラット35にも団体信用生命保険が用意されていますが、加入は任意のため、健康に不安がある方でも審査に通りやすいといわれます。
また、フラット35は勤続年数も問いませんから、転職や起業したばかりの方も審査に通る可能性があります。
担保評価の高い物件を選ぶ
信頼できる施工会社が建てた新築住宅であれば、担保評価が原因で審査落ちすることはほとんどありません。
ただし、中古物件の場合、以前住んでいた方の管理状況などによって担保評価額が変わることもあります。
中古物件を購入される方は、修繕や管理状況がわかる物件を選ぶことで、担保評価をアップできるかもしれませんので、不動産会社に相談しましょう。
借入額を見直す
借入額が多くなると、返済が始まってからの生活が困窮する恐れがありますし、返済が滞るリスクも高まります。
特に、返済負担率が30％を超える方は30％以内に、できれば25％以内になるよう、借入額を見直しましょう。
返済期間を延ばしても定年前に完済できる予定の方は、期間を見直すのも一手です。
頭金を増やす
借入額を抑える方法として、頭金（自己資金）を増やすことも検討したいポイントです。
頭金は一般的に、物件価格の2割程度あれば良いといわれます。
親に支援してもらうなど自己資金を増やせる方は、できる限り多くの額を準備しましょう。
借入額を抑えられるだけでなく、「計画性がある人」と金融機関からの評価アップにつながる場合もあります。
借金を減らす・新たな借り入れはしない
住宅ローン以外にも借り入れの多い方は、できる限り完済してから審査に申し込みましょう。
借入先が複数ある場合は、カードローンなど金利の高い融資から返済していくと、借金をスムーズに減らせます。
また、住宅ローンの融資が実行されるまでは、新たな借金を作らないことも大切です。
「車などローンを組む買い物は控える」「カード払いではなく現金払いにする」といった工夫も、審査に通りやすくするためのポイントになります。
転職・起業は融資実行後まで控える
転職や起業を検討されている方は、住宅ローンの融資が実行されるまでは控えることもポイントです。
転職の多い方は、同じ勤務先で3年以上働いてから申し込みましょう。
転職や起業したばかりの方は、先ほど紹介した「フラット35」のような勤続年数を問わない住宅ローンを利用するのも一手です。
金融機関を変える
審査基準は金融機関ごとに異なりますから、違う金融機関で申し込むと審査に通る場合があります。
教育ローンなど、他の融資を借り入れている金融機関があれば、相談に乗ってくれるかもしれません。
また、地方銀行や信用金庫だと条件を緩和してくれる可能性が高いといわれます。
複数の金融機関に相談してみましょう。
まとめ
住宅ローンの審査に通りやすくするには、無理のない返済プランを立てることが先決です。
金融機関から見れば、「返済が滞納して回収できないリスク」を審査で判断しているわけですから、年収に見合わない借入額を希望したり、ほかにも借金があったりする方は、審査に不利になるといえます。
一度審査に落ちた方でも、あきらめることはありません。
借入額や返済期間、場合によっては物件も含めて見直すなど、通るための対策を施してから再チャレンジしてみましょう。
投稿者プロフィール
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株式会社坂本組の坂本 祐弥です。
私たち坂本組は、伊勢原地域を中心に、地域への貢献と家づくりを通じて、お客様に末長く愛していただけるような住まいを提供しています。
私たちの強みは地域密着であり、伊勢原市を中心にスタートし、地域の皆様との深いつながりを大切にしています。
また、お客様の立場に立った仕事を心がけ、お客様一人ひとりの心に残る「感動」「満足」を提供し続けることを目指しています。
私たちの事業内容は、注文住宅を中心に、住宅の建築や不動産取引を行っています。
そして、それだけでなく、私たちの技術力は長年に渡り培われてきたものであり、高い品質を保つために、安心・安全のための施策やアフターケアにも力を入れています。
さらに、新時代の施工技術として「システム建築」を取り入れており、これにより生産効率の向上を図りながら、低価格、高品質、短工期の住まいを提供しています。
坂本組は、お客様の期待を大きく上回るサービスを提供し、感動を実感していただくことを目指しています。私たちの仕事の原点は、お客様の立場に立ち、お客様の声に耳を傾け、どうしたらお客様の笑顔を見られるのかを常に考えています。
そのために、お客様が何を求めているのかを感じ取る力や、変化に柔軟に対応できる発想力を持つスタッフが多数在籍しています。
最後に、私、坂本 祐弥としても、お客様との信頼関係を大切にし、一緒に最高の住まいを作り上げることを心から楽しみにしています。どうぞ、株式会社坂本組とともに、新しい住まいづくりの旅を始めてください。
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