新築と中古物件のリフォーム・リノベーションはどちらが良い？メリット・デメリットを比較

マイホームといえば、新築の戸建住宅をイメージされる人の方が多いと思います。
ただ最近は、中古物件を購入して自分好みにリフォームやリノベーションをされる方も増えているようです。
住宅に対する価値観が多様化した現在、「新築を購入するか」「それとも、中古物件を購入してリフォームするか」で迷われている方も少なくないでしょう。

迷ったときは、それぞれの特徴を比べることも大切です。
ここで、「新築」と「改築した中古物件」のメリットとデメリットをお伝えします。
自身のライフスタイルや価値観に適しているのはどちらかを判断する際に、ぜひご一読ください。

新築物件のメリット

新築物件のメリットには、「長く安心して暮らせる」「理想の住まいを手に入れやすい」といったメリットのほか、「税制面で優遇されやすい」という魅力もあります。

それぞれ詳しくお伝えしましょう

長く安心して暮らせる

新築物件は、現行の建築基準法などの法令に合わせて家づくりを行います。
このため、耐震性や耐火性を高めるために最新の技術を使ったり、基礎や構造を頑丈にしたりと、中古物件よりも長く安心して暮らせる要素が多いのです。

また、断熱性においても優れた断熱材や最新の省エネ家電を採用することで、一年を通して快適な環境を保て、光熱費を抑えられるというメリットも期待できます。

理想の住まいを手に入れやすい

注文住宅であれば、1から設計するため、間取りやデザインも希望に近いマイホームが手に入ります。
建売住宅でも、現代のライフスタイルにあわせて多様な物件が提供されており、理想の家を見つけやすいでしょう。

もちろん、中古住宅をリフォームやリノベーションをする場合でも、理想の住まいを手に入れることは可能です。
ただし、構造上の問題など制約が多い物件もあるため、希望を叶えられないケースもあります。

税制面で優遇されやすい

住み始めてから納める税金も、新築物件の方が抑えやすい傾向があります。

たとえば、固定資産税の場合、新築の戸建住宅だと入居してから3年間は税額が半分になるという特例があります。
これは、中古物件にはない措置です。
また、登記する際に必要な登録免許税も、中古物件は固定資産評価額の0.3％ですが、新築物件なら0.15％に引き下げられます。

このほか住宅ローン控除も、借入残高の上限額は新築の方が高く設定されているため、控除額が多くなることも期待されます。節税効果を求めるなら、新築の方が有利です。

新築物件のデメリット

一方で、新築物件には「本体価格が高い」「立地の良い物件が見つけにくい」「生活イメージが描きにくい」といったデメリットもあります。

本体価格が高い

一般的に、中古品よりも新品の方が価格は高くなる傾向があります。
家も同様で、条件が同じ住まいなら新築の方が本体価格は高いです。

ただし、中古住宅のリフォームやリノベーションの工事内容によっては工事費用が高くなり、トータルコストで比べると新築の方が安くなるケースもあります。

立地の良い物件が見つけにくい

駅前など利便性の高い地域には、すでに建物が密集しており、好立地の新築物件は稀有な存在です。
立地にこだわるなら、中古物件の方が見つけやすいでしょう。

とりわけ都市部では、立地の良い物件は土地代が高額ですし、安い土地が見つかったとしても狭小地や変形地など、家づくりに何らかの制約がある物件も多く見られます。

生活イメージが描きにくい

注文住宅の場合、その家での住み心地を確認できるのは、家が完成した後です。
実際に住み始めてから、「日当たりや風通しが悪い」「生活動線 が悪い」といった点に気づくこともあるでしょう。

すでに完成している建売住宅であれば、住み心地は確認できますが、新しい大規模分譲地の場合は近隣環境が未整備のところもあり、街並みや暮らしぶりを予想しづらいということもあります。

中古物件＋リフォーム・リノベーションのメリット

中古物件を購入してリフォームやリノベーションをする場合は、「購入コストを抑えられる」「希望の物件を探しやすい」「建物や周辺環境を確認できる」という点がメリットです。
それぞれ詳しくお伝えしましょう

購入コストを抑えられる

中古物件の価格は、経年劣化を含めて算出されるため、同じ条件の新築物件と比べて5～7割程度になるのが一般的です。
立地や築年数にもよりますが、仮に新築なら3,000万円の物件が、中古だと1,500万円から2,000万円で取引されているという計算になります。

リフォームやリノベーションの工事費用を含めても、新築より安くマイホームを手に入れられるでしょう。

希望の物件を探しやすい

不動産市場の流通量は、新築よりも中古の方が物件数は多いです。
立地や間取り、デザインなどのバリエーションも豊富ですから、希望する物件を探しやすいでしょう。とりわけ好立地の物件を探すなら、中古の方が見つけやすいです。

理想に近い中古物件を購入できれば、リフォームやリノベーションの工事費用を最小限に抑えることも可能です。

建物や周辺環境を確認できる

すでに完成している家ですから、日当りや風通し、生活動線といった住み心地をイメージがしやすい点も、中古物件のメリットです。
使い勝手の悪い部分や設備は、リフォームやリノベーションで改善できます。

また、周辺環境も成熟している街が多いため、その地域での暮らしぶりもイメージしやすいでしょう。

中古物件＋リフォーム・リノベーションのデメリット

中古物件の構造によっては、「希望が実現できないことも」あります。
また、「瑕疵担保責任が短い」「住宅ローンの審査が通りにくい」といった注意点もありますから、対策を施すことが大切です。

希望が実現できないことも

中古物件の中には、「壁や柱を取り除けない」「水まわり部分を移せない」など、構造上の制約がある家もあります。
このため、リフォームやリノベーションをしても希望の間取りを実現できないケースもあるのです。

とりわけ注意したいのが、構造部分です。
たとえば、耐震性が現行の基準を満たしているかは見た目ではわかりませんので、確認する必要があります。
仮に基準を満たさない場合は、耐震補強工事の費用がかかります。
知識がないとわからない点も多いため、施工会社などの専門家と一緒に物件探しをされることをおすすめします。

瑕疵担保責任が短い

新築物件には、10年間の瑕疵担保責任保険が必ず付いています。
この保険は、購入した家で雨漏りなどの欠陥があった場合、引渡しから10年間は売主が保証するというもので、法律で決まっています。

しかし、中古物件に関しては法律がなく、売主が勝手に決められます。
多くの物件では1～2年の保証が付いていますが、保証のない物件もありますから注意が必要です。
なかには、購入後に工事を始めてから「床下にシロアリ被害や腐食が見つかった」というケースもありますので、契約する前に必ず瑕疵担保責任の所在を確認しましょう。

住宅ローンの審査が通りにくい

住宅ローンは、物件を担保に融資する商品です。価格の安い中古物件は担保価値が低いため、借入可能額も抑えられます。
このため、希望額を借り入れできない可能性があるのです。

審査基準が厳しくないといわれるフラット35でも、耐火構造の適合やシロアリ被害がないなどの基準を満たさなければ、審査に通りません。
住宅ローンを利用する場合は、金融機関が定める「建物の基準をクリアできる物件か」も、確認しておきましょう。

新築と中古のリフォーム、どちらが向いている？

新築物件にも、中古物件を購入して改築する場合にも、それぞれメリットとデメリットがあるため、どちらがおすすめかは一概にいえません。
それより大切なのは、自分や家族の「家に対する考え方」や「ライフスタイル」に適した方を選ぶことです。

ここで、どんな人に新築または中古が適しているのかを、整理してお伝えしましょう。

新築が向いている人

新築物件が向いているのは、「構造のしっかりした家を求める人」です。
すべての新築物件が現行の法令に適合した家ですから、安心して家探しができるでしょう。
これが中古物件だと、耐震性や耐久性などを家探しの条件に含まなければならず、専門家の力も必要になってきます。

また、先に中古物件から探し始めて、「理想の家が見つからなければ新築を検討する」というのも一手です。
理想とかけ離れた中古物件を購入しても、工事費用が高額になることは明白です。
だったら、新築を検討した方が安くなる可能性もあります。

中古物件のリフォーム・リノベーションが向いている人

中古物件にリフォームやリノベーションをするのが向いているのは、「とにかく価格を抑えたい人」です。
理想に近い家を見つけられたら、工事費用も抑えられますから、マイホームをお得に手に入れられるでしょう。

「立地にこだわりたい人」も、中古物件の方が適しています。
新築は立地環境に恵まれていない物件も多いため、希望の地域で探すなら中古の方が見つけやすいでしょう。
ただ、立地が良い物件は土地代が高く、それほど安くない物件もあります。
同じ条件の新築と比べて7割程度の予算で済むなら、中古物件の方がお得になりやすいです。

まとめ

マイホームの選択肢に「中古物件＋リフォーム・リノベーション」を加えることで、よりリーズナブルにマイホームを購入できるチャンスが広がります。
ただし、中古物件には構造上の問題で希望を叶えられない家もありますし、瑕疵担保や住宅ローンの点で新築よりも不利になる可能性もあります。

理想の家を決めるポイントは、価格だけではありません。
新築と中古それぞれのメリットとデメリットを比べながら、自分や家族の理想を実現しやすいのはどちらなのかを、トータルで判断しましょう。