空き家問題

　今回は、”空き家問題”　を取り上げます。

　今年は、1997年に発生した　過去最大のエルニーニョ　に迫る程の規模になると、
予想され、スーパーエルニーニョ　の到来とも言われています。
地球上の様々な地域に異常気象をもたらしています。
　皆さま　如何お過ごしでしょうか？　建築部　松本です。
7月　8月　9月　の猛暑大変でしたが、今はまず　この涼しい　”秋”　を
満喫　して　楽しみましょう！　近頃　”金木犀”　の香りが、飛んでいます。
山のハイキング、川でバーべキュウ、海浜公園で海釣り、　いいですよね。

　近年　メディアなどでもよく　”空き家問題”　が取り上げられています。
2019年4月に公表されたデータによると、全国の空き家は、８２４万戸に上り
今後も更に　空き家の数は増え続けることが、予想されています。

空き家問題の原因
世帯数以上に住宅数が増加
　特に日本人に顕著な傾向として、中古住宅より新築住宅を好む傾向が
あります。中古住宅を資産価値としてキッチリ査定するノウハウやシステムが
整っていないこともありますが、それよりも心情的な部分が大きいです。
つまり、誰しも「中古住宅よりも新築の家に住みたい」　のです。
そして　住宅を供給する側としても利益が大きいのは、新築住宅です。
　このような事情が、世帯数の増加以上に　新築の住宅数を増加させています。
新築住宅が増えるということは、当然　将来空き家となる可能性をもった
家も増え続けているのです。

　空き家は、解体費用が掛かることや更地にすると　固定資産税の軽減が
受けられなくなることから　放置されてきました。
　しかし　周辺住民の生活への影響が深刻な問題となってきたことから、
”空き家対策措置法”　が施行され、各自治体でも本格的に
空き家対策　への取り組みが始まりました。

　人が住まなくなり　適切な管理がされていない空き家は、
老朽化が進み　いつ倒壊するか分からない　危険性があります。
　その他にも　防災・景観・衛生・治安　などの問題から
地域住民への影響が問題となっています。管理されていない　空き家は、
ゴミの放置などにより　害虫や害獣の増殖　周囲の環境を損なうことも懸念
されています。
不法侵入や放火といった犯罪の発生を招く場合も、あります。
空き家として放置される期間が長くなれば　なるほど様々な問題が悪化し
周辺地域への影響は大きくなる傾向があります。

　空き家が生まれる理由は、様々です。
①　固定資産税の軽減措置を受けるために　使っていない建物を残しているケース。
②　再建築不可能の土地にあり　一度解体してしまうと　建物が建てられなくなる
　　ため　仕方なく残しているケース。
③　相続によって所有者が複数いて、利用又は処置の仕方がいつまで経っても
　　まとまらないケース。
また、空き家の解体にかかる費用が　高額になるため　そのままにしてあるという
ケースも　数多く存在します。

　2015年には、適切な管理が行われていない空き家が、地域住民の生活環境に
及ぼしている状況を改善する為の対応について定めた
”空き家対策特別措置法”　が施行されました。
　具体的には、倒壊の恐れや衛生上の問題のある　空き家を
「特定空き家」と　定義し　その所有者に対して、各地町村で撤去又は修繕　を
勧告・命令できる　というもので、勧告を受けた場合には、
固定資産税の優遇が受けられなくなる他　もし命令に反すると
50万円以下の過料に課せられる場合があります。
　また、命令に背いて　所有者が空き家の管理を改善しない場合には、
行政代執行により所有者に代わって自治体が　解体出来るものと　しています。
この場合　解体費用は建物所有者に請求されます。

自治体による空き家解体に関する補助金
　空き家問題の旗振り役でもある国土交通省では、「空き家対策総合支援事業」
として　空き家の除却や活用する自治体への支援を行っています。
これによって　空き家の所在する自治体は、所有者が空き家を解体する際に、
補助金を出すなど　積極的な空き家対策が出来るようになりました。
　補助金を受ける条件についても、自治体ごとに異なり　自治体の認定や
耐震診断を受ける必要がある場合も　あります。
補助金は、おおよそ解体費用の１/5~１/2程度支給されることが　多いようです。

空き家の解体費用について
　住宅の解体・取り壊しには　どれ位の費用がかかるものなのでしょうか？
費用は、家の構造（どのような資材で出来ているのか）と、広さによって
決まります。一般的に目安とされている解体費は　次の通りです。
　　　　　　　　　　２０坪　　　　　３０坪　　　　　４０坪
　木造　　　　　　70～120万円　　105～180万円　　140～240万円
　軽量　鉄骨造　　80～140万円　　120～210万円　　160～280万円
　RC造　　　　　110～160万円　　165～240万円　　220～320万円

　価格に幅があるのは、取り壊す家の個別の条件等が影響する為です。
例えば、解体現場がスクールゾーンに近接しており、ガードマンを多く
配置しなければいけないような場合　人件費が増える分　コストは高くなります。
　近隣に家が密集していれば、その防音対策として　コストが上乗せされる
ことも　あるでしょう。
　また、古い建物でアスベスト対策が必要な場合は、上記目安金額とは別に
費用が発生します。
塀・門・駐車場　など外構物なども別に費用がかかるものと　考えて下さい。

空き家解体のメリットとデメリット
①　デメリット
　やはり　解体費用の発生でしょう。先に説明したように
解体には、少なくない費用がかかります。
また、建物がなくなることで　これまで享受出来ていた　土地の
固定資産税・都市計画税の減免措置が、受けられなくなり
実質的に増税となることも　デメリットの一つです。
②　メリット
　まずは、老朽化した空き家を解体することで、地域や周辺に暮らす人たちに
迷惑を掛けずに済むようになることです。
今　具体的な問題が生じていなくても　将来のトラブルを除いておくことは、
大きなメリットです。
　また、解体を機に　土地の利用や売却のチャンスが生まれるかも
しれません。自治体の助成制度などが　活用できれば
解体費用の負担も軽減できるかもしれません。

空き家も売却出来るのか
　解体しないで、建物が残った状態であれば、一戸建てとして
賃貸に出す　選択肢もあります。
この方法なら　賃貸収入が得られ　固定資産税の減免措置も　変わらず
利用出来ます。
　解体をせずに　売却することも一つの方法です。
建物がまだ利用出来そうであれば、一戸建てとして
売りに出してもいいですし、建物が使えそうにない場合でも
解体せず、古家付きの土地として　売りに出すことが出来ます。
古家付きの土地で売るメリットは、解体に関わる作業・費用を
負担しなくても済むことです。
その分　値段を下げる必要ありますが、売れるかどうか
分からない段階で解体費を先行して払うリスクは　回避できます。
　売却に際しては費用が掛かることも　頭に入れておいた方が良いです。
解体の有無に関わらず、土地の売却時に売り主が負担する費用には
　①　土地の測量費用
　②　不動産会社への仲介手数料
　③　売買契約書の印紙代
　④　売却益にかかる税金

　今後は、人口減少で家余りが加速することが　予測されます。
利用する予定がない空き家は、早めに手を打つことが　より重要になると思います。

ここからは、”オヤジの呟き”です。
毎回　見た事・聞いた事・思った事　を勝手につぶやく　コーナーです。

　東京駅での出来事
　ある日　夜　東京駅の東海道線のホームで見た　光景。
その事件は、東海道線ホームの向かいのホームで　起きました。
平日の帰宅ラッシュもほぼ終わりの　20：00頃の出来事です。
電車を待つ人は、皆　整列乗車する為　並んでいました。
　私は、平塚方面の列車を待ち　並んで何気なく向かいのホームの
列を見ると　列車を待つ人は3列に並び
列車の到着を　待っていました。
列の中では、女性（30歳位）のうしろに　男性（60歳位）が並んでいました。
ホームが違い　距離は離れており　会話は聞こえませんが、
二人の行動はよく見えます。
　その時　皆がビックリする行動を女性はしました。
いきなり女性は、飲んでいたカップコーヒー　を後ろで並んでいた
男性の白いワイシャツの胸に　ピシャ　と掛けました。
ちょっと蒸し暑い日だったので、男性はジャケットを脱ぎYシャツ姿。
周りで並んでいた人たちは、「何が起きたのか？」戸惑いの表情。
白いYシャツは、無残にも茶色くビショビショ。
この様子を向かいのホームから見ていた私は、目を疑いました。
　次の瞬間、コーヒーを掛けられた男性は　怒り心頭です。
女性は　髪を掴まれ　ホームの上になぎ倒されました。
この様子は、ホームの多くの人たちの目の前での　出来事だったので、
直ぐに男性は　取り押さえられました。
間もなく　制服姿の鉄道公安官が来て、連行されて行きました。
　また、元の平穏な光景に戻りました。ほんの10分程度の事です。
コーヒーをかけた女性も、何事もなかったかのように、また列の中に
並んでいました。

　この衝撃的な事件のあと、一人で　原因は？　二人の関係は？
男性が被害者かも？　と、いろいろ考えてしまいました。
男性は、きちんとスーツを着た紳士で会社の部長職風の感じ。
女性も、きちんとした身なりで、会社帰りのOL風の感じ。
　二人の関係は、全く知らない者同士？　たまたまホームで並んでいたダケ
ではなさそうな　気がします。
コーヒーをかけられる前に　列の後ろから女性に何か言ったのか？
同じ会社に勤める上司と部下　不倫関係の二人　まさか親子？
事件の前後を知らない他人が、男性を取り押さえましたが、
本当は　女性の方が　したたかなのではないか。
こんなくだらないことを　東京駅から平塚駅まで
ずっと電車の中で勝手に想像した　ひと時でした。

　

　車の運転中　ちょっと嬉しかった出来事
　私が　片側一車線の道路を車を運転して、走っていた時のことです。
信号機のない　小さな交差点での出来事です。
対向車線で右折のウインカーを出して、車の流れが切れるのを待つ車が
見えました。
右折したいのに、車列が切れず　曲がれず、その車の後ろには　3台位
通り抜け出来ず、仕方なく待たされていました。

　対向車線　右折をしようとする車で道が塞がれ　流れが止まっていたので、
私は　その車に道を譲り　右折させてあげようと　思いました。
車のスピードをやや緩め　「どうぞ　右折して下さい。」との思いを込め
右折したい車に向け　パッシングしました。
ところが、動きません。だんだんと至近距離になり、
相手の顔が分かる程　近づきました。
アイコンタクト　と　同時に動作も加えて「お先にどうぞ！」と　譲りました。
車のウインドウ越しに見た感じでは、60歳位の女性でした。
慌てて曲がるのに必死で、こちらに向け　お礼の合図もありません。

　ところが、その曲がった女性の車の次に　大型のトラックがいました。
なんとなく　2台めのトラックの運転手と目が合うと
「ありがとう！」と、片手を挙げ　アイコンタクトしてくれました。
　この行為は、その時の私には、とても嬉しかったです。
”恰好いいな！”と、思います。
それからは、逆に自分が2台めとなったとき、右折車が進行の邪魔な場合
譲ってくれた車に対し　「ありがとう」・・・と
アイコンタクトを送っていきたいです。

10月の上旬は、真夏だったのに、下旬になると　北海道は冬です。
季節は一気に進みました。
体調を崩しやすい時期　体調管理には　十分気を付けましょう！