賃貸と持ち家はどちらを選ぶべき？コストやメリットからの比較

新しい住まいを探すとき、「持ち家を買うか、それとも賃貸にするか」で迷われている方も多いのではないでしょうか。

持ち家を購入する場合は、多くの自己資金が必要になりますから、「このまま賃貸で一生暮らすのもアリかも？」と考える方がいらっしゃるかもしれません。

そもそも、持ち家で暮らすメリット・デメリットとはどんなことでしょうか。

また、賃貸にはどんなメリットやデメリットがあるのでしょうか。

それぞれの特徴や、一生暮らす場合の住居費の観点から、どちらを選ぶのが良いかを考えてみましょう。

持ち家と賃貸のメリット比較

まずは、持ち家と賃貸それぞれのメリットを見ていきましょう。

持ち家にはどんなメリットがある？

持ち家を購入するメリットの一つが、「自分にピッタリな家に住める」ことです。

注文住宅であれば、家族構成やライフスタイルなどに合わせて家の間取りや設備、デザインなどを自由に決められますし、家族が増えたり嗜好が変わったりした場合でもリフォームをすることで、そのとき暮らしに適した住まいを手に入れられます。

また、「庭のある暮らしを楽しめる」ことも持ち家を選ぶメリットです。

家庭菜園やガーデニング、子どもやペットの遊び場など、庭があれば生活に潤いが生まれます。

賃貸にも庭付き物件が増えていますが、基本的には共有スペースのため利用には制限が設けられており、自由に使えない物件が多いです。

さらに、「自分や家族の資産になる」ことも、持ち家の魅力といえるでしょう。

住宅ローンの返済が続いている間は完全に自分の資産とはいえませんが、完済すれば完全に自分たちの物です。

リフォームや増築をするのも自由ですし、売却して資金を得ることもできます。

何よりも、老後を安心して暮らせることが持ち家を選ぶ大きな魅力でしょう。

賃貸にはどんなメリットがある？

賃貸には「初期費用が安い」ことがメリットの一つに挙げられます。

持ち家を買うとなれば、頭金や諸費用など数百万円もの自己資金が必要です。

賃貸なら、敷金や礼金、不動産会社への仲介手数料など数十万円で新居に引っ越せますから、初期費用を抑えられます。

暮らし始めてからの「ランニングコストが安い」ことも賃貸のメリットです。

多くの物件には、エアコンや照明、ガス給湯器など生活に必要な設備が備わっているため、新たに購入する必要はありませんし、故障した場合はオーナーが修理代を負担してくれます。

持ち家に住むと必ず生じる固定資産税や建物の火災保険などもオーナーの負担で、家賃以外の住居費はほぼ皆無です。

「気軽に住み替えられる」ことも、賃貸の魅力でしょう。

家族が増えて部屋が手狭になっても広い物件に引っ越せば快適に過ごせますし、隣に高い建物ができて日当たりが悪くなったり近所トラブルに巻き込まれたりしても新しい物件に引っ越すことで解決します。

持ち家と賃貸のデメリット比較

それぞれのメリットがわかったところで、次にデメリットを見ていきましょう。

持ち家にはどんなデメリットがある？

持ち家は「初期費用が高い」ため、ハードルの高さを感じることがデメリットの一つです。

一般的に、頭金は物件価格の2割程度、諸費用は1割程度かかるといわれますから、3,000万円の物件を購入する場合は1,000万円近くの自己資金が必要になります。

最近は頭金がなくても全額借入できる住宅ローンも登場していますが、金利が高くなる傾向があり、返済額が増える点には注意が必要です。

暮らし始めてからの「住居費はすべて自己負担」であることも、デメリットといえます。

エアコンや給湯器などの設備が故障したら、修理費用は全額自腹です。

もちろん、固定資産税や火災保険の支払いも自己負担ですし、リフォーム費用も将来に備えて貯蓄しておく必要があります。

また、安住の家を手に入れられる一方で「住み替えがしにくい」という側面もあります。

転勤があっても簡単に引っ越せませんし、売却するにもすぐに買い手がつくとは限りません。

持ち家を探す際には、資産価値を保ちやすい物件を選ぶこともポイントといえそうです。

賃貸にはどんなデメリットがある？

賃貸のデメリットの一つに、「家賃の支払いが一生続く」ことが挙げられます。

持ち家であれば、住宅ローンを完済すると完全に自分の資産になりますが、賃貸はどれだけ家賃を払っても自分の資産にはなりません。

そこに住み続ける限り、家賃の支払いが続くのです。

また、「利用制限が多い」ことも賃貸のデメリットです。

部屋の模様替えや設備を取り換えるといったことも、オーナーの許可がなければ原則できません。無断で変更すると、退去時に原状回復費を請求される場合があります。

賃貸は、自己資金が少なくても新居に住めることがメリットですが、「安定した収入がないと借りられない」ケースもあるため、収入の不安定な方は注意が必要です。

賃貸にもオーナーによる審査があります。

住宅ローンの審査ほど厳しいものではありませんが、安定した収入がない方は家賃を滞納するリスクが高まるため、オーナーから入居を拒否される場合があります。

近年は、資産整理を目的とした高齢者が賃貸住宅を求めるケースが増えています。

年金以外の収入がないと入居を断られることもありますから、賃貸で老後の生活を考えている方は定年前に契約されることをおすすめします。

持ち家と賃貸の生涯コストを比較

持ち家は初期費用が高いことから、「このまま賃貸で暮らし続けた方が安く済ませられるのでは？」と考えている方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、賃貸は半永久的に家賃の支払いが続きます。

持ち家と賃貸、一生の住居費を抑えられるのはどちらの方なのでしょうか。

ここで、それぞれの家に50年間住み続けた場合、初期費用とランニングコストを合わせたトータルの住居費がどれくらいになるのかをシミュレーションしてみます。

なお、モデルケースとして「子どもが生まれたばかりの30歳の方が、50年間にかかる住居費」で比べます。

持ち家を購入すると一生でいくらかかる？

持ち家は、伊勢原市で一般的な4LDKタイプの新築戸建住宅を購入する場合で考えます。シミュレーションの条件は、以下のケースで考えました。

・物件価格は2,500万円

・頭金は500万円、残り2,000万円を35年固定金利の住宅ローン（フラット35）で借り入れる

・住宅ローンの金利は1.35％（2022年2月現在のフラット35の金利を適用）

・登記費用や金融機関への手数料などの諸費用は、物件価格の10％（300万円）

・固定資産税や火災保険など、税金・保険料も含む

・設備交換やリフォームなどに、トータルで700万円の費用を計上する

この条件で、持ち家に50年間住み続けた場合のトータル住居費は、以下の通りです。

頭金	500万円
住宅ローン返済額	2,511万円
諸費用	300万円
不動産取得税	30万円
固定資産税	600万円
火災保険	50万円（10年で10万円）
修繕・リフォーム	700万円
合計	4,691万円

参考：フラット35「ローンシミュレーション」

https://www.flat35.com/simulation/simu_01.html

一生賃貸だといくらかかる？

賃貸住宅は、家族構成などの変化に合わせて移り住めることがメリットです。

そこで、子どもの成長に合わせて3回転居すると仮定します。

詳しいシミュレーションの条件は、以下の通りです。

・子どもが生まれたときに2LDKタイプに、小学校に入学するタイミングで3LDKタイプに、25歳で独立するときに2LDKタイプに引っ越す（計3回）

・家賃は伊勢原市の相場で、2LDKタイプは6.93万円、3LDKタイプは7.39万円（アットホーム調べ：2022年2月現在）が、50年間変わらないとする

・家賃のほか、管理費は月額3,000円、駐車場代は月額5,000円が50年間続くものとする

・新居に入居する際の敷金と礼金、仲介手数料は家賃の3ヵ月分

・更新料は家賃1ヵ月分

・2軒目・3軒目の引っ越し代として各10万円（計20万円）を計上する

この条件で、賃貸に50年間住み続けた場合のトータル住居費は、以下の通りです。

家賃	4,257万円
管理費	180万円
駐車場代	300万円
敷金・礼金等	64万円
更新料	163万円
引っ越し代	20万円
合計	4,984万円

出典：アットホーム

https://www.athome.co.jp/chintai/souba/kanagawa/isehara-city/

持ち家の方が約300万円も安い結果に

シミュレーションの結果、持ち家の住居費は4,691万円に対して、賃貸は4,984万円で、持ち家のほうが約300万円も安くなる結果になりました。

一般的には、賃貸にはオーナーの利益が含まれますから持ち家を購入するより高くなる傾向があります。

持ち家は売れば現金を手に入れられる

持ち家のメリットは、自分や家族の資産になることです。

たとえマイホームに住まなくなったとしても、売却をすれば現金化することも可能ですし、賃貸の一戸建てとして貸し出して家賃収入が得るという方法もあります。

また、家が古くなって資産価値がなくなったとしても、土地の価値はよほどのことがない限り下がりませんから、更地にして売却するという選択肢もあるでしょう。

こうした資産の使い方は、賃貸に住んでいる方にはできません。

子や孫に資産を残せるという点でも、持ち家の魅力といえるのではないでしょうか。

まとめ

持ち家と賃貸で、それぞれのメリットとデメリット、50年間の住居費を比べましたが、どちらの住まいが適しているかは人によって異なりますし、年齢によっても違うでしょう。

ただ、いずれ持ち家を購入する予定がある方なら、住宅ローンを利用して早いうちに買ったほうが無駄な家賃を抑えられますし、将来の貯蓄に回せるお金も増やせます。

購入するタイミングも人それぞれですが、「買いたい」と思ったときがマイホーム購入の好機といわれます。

将来のライフプランや資金計画をしっかり立てた上で、一生安心して暮らせる住まいを見つけましょう。