【住宅ローン返済方法】元利均等返済と元金均等返済はどっちがお得？それぞれのメリット・デメリットや向き不向き

住宅ローンの返済方法には、「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があります。
多くの利用者は「元利」の方を選びますが、人によっては「元金」の方が使いやすいことがあるため、慎重に選ぶことが大切です。

正しく選択するには、それぞれの特徴を知る必要があります。
そこで、元利均等返済と元金均等返済の違いや、それぞれのメリットやデメリット、どんな人に向いているかなど、返済方法の基本的な情報をお伝えします。

元利均等返済とは

元利均等返済とは、元金と利息の合計額を毎月均等に返済していく方式のことです。

一例として、「元金3,000万円を30年ローンで返済する」ケースで説明しましょう。
まず、3,000万円を30年間借り入れたときの利息支払額を求めます。
仮に利息支払額が600万円として、トータルの返済額は3,600万円です。
これを、返済期間30年（360ヵ月）で均等に割った10万円が、毎月の返済額になります。

このように、毎月ほぼ一定額の返済を続けられるのが元利均等返済の特徴です。

元利均等返済のメリット

金利の影響があるとはいえ、元利均等返済なら毎月の返済額はほとんど変わりませんから、返済計画を立てやすいのがメリットの一つです。
フラット35のように全期間固定金利であれば、完済まで同じ額を返済していくことになりますから、将来の資金計画を立てやすいでしょう。

また、金融機関の審査においても元利均等返済が有利です。
この後で紹介する元金均等返済は、ローン実行直後の返済額が元利均等返済より高くなる方式のため、借入額は同じでも年収の要件が高くなってしまいます。
審査の通りやすさで考えると、元利均等返済を選んだ方が得策です。

元利均等返済のデメリット

トータルの返済額で比べると、元利均等返済のほうが高くなるのがデメリットです。
元利均等返済は、毎月の返済額に占める元金の割合が、ローン実行直後は小さく完済に近づくにつれ大きくなるように設定されています。
つまり、元金が減りにくい方式のため利息支払額が大きくなりやすく、トータルの返済額も元金均等返済より増えるのです。

元金を少しでも減らすためには、繰り上げ返済をこまめに利用するなどの工夫が求められます。

元金均等返済とは

元金均等返済とは、最初に元金を毎月均等に割り、そこに借入残高に応じた利息支払額を合わせて毎月の返済額とする方式です。
これも、「元金3,000万円を30年ローンで返済する」ケースで説明しましょう。

まず、元金3,000万円を30年（360ヵ月）で均等に割り、毎月返済する元金を求めます。
この場合、毎月返済する元金は約8.3万円です。

この額に利息を足したのが毎月の返済額になりますが、毎月の利息支払額は借入残高に応じて決まるため、残高の多いローン実行直後ほど高くなります。
仮に金利1.5％（全期間固定金利）の場合、利息支払額だけで月3～4万円になるため、ローン実行直後の返済額は12万円前後です。

ただし、借入残高は徐々に減っていくため利息支払額も毎月減っていきます。
いずれは元利均等返済よりも少なくなり、完済間近にはほぼ元金のみ（約8.3万円）の返済となります。

このように、毎月の返済額が徐々に減っていくのが元金均等返済の特徴です。

元金均等返済を選ぶメリット

元金均等返済は、元金の減るスピードが元利均等返済より早いため、利息支払額も減らせ、トータルの返済額を抑えられることが大きな魅力です。
完済までの長い目線で考えれば貯蓄が増えやすいですし、返済額は徐々に減っていきますから将来の家計にゆとりが生まれるでしょう。

完済時期が定年を過ぎる方であれば、将来収入が少なくなっても滞りなく返済を続けられる可能性が高まります。

元金均等返済を選ぶデメリット

元金均等返済の注意点は、ローン実行直後の返済額が元利均等返済より高くなることです。
完済が近づけば元利均等返済より安くなるとはいえ、住宅ローンの審査に通らないリスクが高い方式といえます。

住宅ローンの審査では、毎月滞りなく返済できることが融資条件の一つですから、ローン実行直後の高い返済額でもゆとりをもって返せることが求められます。
そのため、年収の要件は元利均等返済よりも厳しくなり、借入可能額ギリギリだと審査に通らない可能性が高くなる点は覚えておきたいポイントです。

元利均等返済と元金均等返済どちらがお得？

元利均等返済と元金均等返済、どちらがお得になるのかを、より具体的なケースでシミュレーションしてみます。
なお、元金均等返済は毎月の返済額が変わるため、「初回返済額」「10年目（121回目）」「20年目（241回目）」「最後」の返済額も試算しました。

【ケース1】3,000万円を35年で返済するケース

3,000万円の住宅ローンを、全期間固定金利1.5％、返済期間35年で借り入れる場合の返済額は、それぞれ以下の通りです。

	元利均等返済	元金均等返済
初回の返済額	9万1,855円	10万8,928円
10年後（121回目）の返済額	9万1,855円	9万8,213円
20年後（241回目）の返済額	9万1,855円	8万7,499円
最後の返済額	9万1,855円	7万1,757円
トータル返済額	3,857万9,007円	3,789万3,605円

元利均等返済は毎月変わらず約9万円の返済額ですが、元金均等返済だと初回は11万円近くになり、元利均等返済より約1.7万円も高くなります。
ただし、約16年目（193回目の返済）には元金均等返済の方が安くなり、最終的（420回目の返済）には元利均等返済の方が2万円近くも高くなります。

また、トータルの返済額を比べると、元金均等返済の方が70万円近くもお得なことがわかります。

＜参考＞keisan「ローン返済（毎月払い）」
https://keisan.casio.jp/exec/system/1256183644

【ケース2】3,000万円を25年で返済するケース

次に、借入額と金利は【ケース1】と同じで、返済期間を25年にしたときの返済額を比べてみます。

	元利均等返済	元金均等返済
初回の返済額	11万9,980円	13万7,500円
10年後（121回目）の返済額	11万9,980円	12万2,500円
20年後（241回目）の返済額	11万9,980円	10万7,500円
最後の返済額	11万9,980円	10万125円
トータル返済額	3,599万4,148円	3,564万3,750円

トータル返済額で比べたとき、この場合も元金均等返済の方が約35万円も安くなります。
ただ、返済期間が35年のときと比べると、それほど大きな差にはなりません。

結局のところ、元利均等返済と元金均等返済の差額は「利息支払額の差」ですから、返済期間が短くなったり金利が低くなったりするほど、差は小さくなるのです。
逆に、返済期間が長かったり金利が高かったりするときは差が開くことになります。

＜参考＞keisan「ローン返済（毎月払い）」
https://keisan.casio.jp/exec/system/1256183644

元利均等返済に向いている人と元金均等返済に向いている人

トータル返済額だけで比べれば元金均等返済の方がお得ですが、家計の状況は人それぞれ異なるため、必ずしも元金均等返済が良いとはいえません。

重要なのは、「自分に適した返済方法を選ぶこと」です。
これまで説明した通り、元利均等返済にも元金均等返済にも、メリットもあればデメリットもあります。
そのメリットを最大限に享受でき、デメリットをカバーできる方選ぶことが大切です。
具体的に、どちらの返済方法がどんな人に向いているかを考えてみます。

元利均等返済に向いている人

元利均等返済は毎月の返済額がほぼ変わらないため、収入が安定している人に向いています。
今後、収入の増える見込みがある若い世代の方なら、育児や教育などで支出が増えても家計が悪化するリスクを抑えられるでしょうから、元利均等返済でも安心です。
収入が増えて家計に余裕が生まれたら、繰り上げ返済を実行してトータルの返済額を減らせば、将来が安心でしょう。

借入時の審査から考えると、借入可能額に近い額を希望されている方は、元利均等返済を選びましょう。
ローン実行直後は、毎月の返済額が高くなり元金均等返済より年収のハードルが下がりますから、審査に通りやすいといえます。

元金均等返済に向いている人

元金均等返済は、ローン実行直後の返済負担が重いことから、年収の多い方に向いています。
働き盛りの中高年層など、これから収入の減少が予測される方なら、毎月の返済額が減っていく元金均等返済を選べば、将来に安心感を与えられるでしょう。

また、自己資金を多く用意できるなど借入額の少ない方にも、元金均等返済が適しています。
ローン実行直後の高い返済額でも、借入額が少ないので金融機関の審査に通りやすいですし、トータルの費用を抑えられる方法ですから、将来のリフォーム費用などの貯蓄も増やしやすくなります。

まとめ

住宅ローンを検討するとき、「元利均等返済にするか、それとも元金均等返済にするか」と返済方法について深く考えている方は、意外と少ないかもしれません。
しかし、選び方を間違えると住宅ローン地獄に苦しめられるリスクが高まりますから、慎重に検討する必要があります。

自分に適した方式を選ぶには、将来のライフプランを決めることも大切です。
想定されるライフイベントなどから、いつ、どれくらいの支出が見込まれるかを事前に把握しておけば、どちらの返済方法なら無理のない返済プランを立てられるかを決めやすくなります。
将来を見据えながら、ゆとりある暮らしを描ける返済方法を検討してみましょう。