フラット35はどんな住宅ローン？銀行ローンと比較するポイントもわかりやすく解説

住宅ローンを検討されている方なら、「フラット35」という商品名を一度は目にしたことがあるでしょう。
多くの金融機関で扱っているフラット35は、審査基準が比較的に厳しくなく借り入れしやすいといわれる住宅ローンです。

ただ、人によっては他の住宅ローンのほうがメリットの大きいケースもありますから、商品の特徴を把握した上で判断することが大切です。
ここでは、フラット35を利用するメリットやデメリット、ほかの住宅ローンと比べるときのポイントなどを、わかりやすく解説します。

国が提供する住宅ローン「フラット35」とは

フラット35とは、住宅金融支援機構という国の機関が、銀行などの金融機関と提携して展開する長期固定金利の住宅ローンです。
住宅ローンの仕組み自体を提供するのは住宅金融支援機構であり、金融機関は窓口対応が主な役割です。
このため、利用条件や審査基準などは、基本的にはどの金融機関を利用しても同じです。
ただし、金利や事務手数料については、金融機関によって若干異なります。

フラット35の特徴の一つが、「全期間固定金利の住宅ローン」であることです。
返済中に市場金利が上昇した場合でも、契約時に決めた返済額は完済するまで変わりません。

融資限度額は100万円から8,000万円まで。
建設費や購入価格と同額の融資を借り入れることも可能です。
なお、融資率が9割を超えると金利がアップする点には注意が必要でしょう。

このほか、保証料や連帯保証人が不要、繰り上げ返済の手数料が無料、団体信用生命保険への加入は任意、といった特徴もあります。

フラット35を利用できる人の条件

フラット35を利用するには、以下の条件を満たす必要があります。

申込時が70歳未満で日本国籍を有していること

フラット35は、完済時の年齢が80歳未満であることが条件の一つです。
返済期間は原則15年以上ですが、60歳以上の人は最短10年でも設定することが可能としています。
つまり、申込時の年齢は70歳未満であれば申し込みができます。

また、外国籍の方でも「永住者」か「特別永住者」の資格があれば利用可能です。

返済負担率が基準値以下であること

フラット35には返済負担率に関する規定があり、年収400万円以上の人なら35％以下、400万円未満の人なら30％以下であることが条件です。
たとえば年収500万円の方なら、年間の住宅ローン返済額は175万円までに抑える必要があります。

ちなみに、年収による借入額の制限はありません。
年収300万円の方でも、返済負担率が30％以下で無理のない返済プランを計画できれば利用が可能です。

一定の技術水準を満たす住宅であること

住宅に関する規定として、床面積と技術基準の条件を満たす必要があります。

床面積の規定は、一戸建てが70㎡以上、マンションなどの共同住宅が30m2以上です。
技術基準の規定は、第三者の建築士資格を持つ専門家が検査を実施し、「適合証明書」を取得することが求められます。

フラット35が全期間固定金利である理由

フラット35のように、全期間固定金利の住宅ローン商品を民間の金融機関が提供するのは、難しいといわれます。
市場金利は日々変動するものですから、全期間固定だと金利差による損失が大きくなる可能性が高いためです。

しかし、フラット35は最長35年（長期優良住宅向けは50年）にも及ぶ、全期間固定金利を実現しています。
その理由は、国の機関である住宅金融支援機構が金利負担を担うかたちで提供しているからです。

フラット35の金利は、10年国債の金利をベースに、金融機関の利益や住宅金融支援機構が発行する機構債の金利などを加味して設定しています。
機構債とは、住宅金融支援機構が銀行などの債権を買い取り、それを証券にして機関投資家などへ販売される商品です。
こうした仕組みがあることで金利変動リスクを最小限に抑えられ、全期間固定金利の住宅ローン商品を実現できるのです。

フラット35のメリット

フラット35を利用することで、享受されるメリットを紹介します。

返済額が変わらず安心

フラット35は金利上昇リスクのない商品ですから、借入契約時に毎月の返済額もトータルの返済額も決まります。
いずれの返済額も完済時まで変わらないことから、将来の計画を立てやすくなるのがメリットの一つです。

審査基準が比較的に厳しくない

一般的に、銀行が提供する住宅ローンの審査では、収入の安定性が重視される傾向があります。
「自営業者や転職して間もない人は審査に通りにくい」といわれるのは、このためです。

フラット35の審査基準は、返済負担率と建物の技術水準がメインです。
勤続年数や雇用形態などは問わないため、収入が不安定な自営業者でも転職して間もない人でも、審査に通るチャンスがあるといわれます。

保証料がかからない

保証料とは、保証会社に保証してもらうための費用で、銀行などが提供する住宅ローンでは求められることが多いです。
その額は金融機関によって異なりますが、一般的には数十万円くらいになるケースが多く見られます。

この保証料が、フラット35では不要です。借入時に必要な諸費用を抑える上で、メリットがあるでしょう。

繰り上げ返済の手数料が無料

繰り上げ返済をする際に、1回につき数万円くらいの手数料を求める金融機関もあります。
フラット35の場合、繰り上げ返済の手数料は何度おこなっても無料ですから、返済期間中のコストを抑えられます。

団体信用生命保険の加入が任意

住宅ローンの契約条件の一つとして、団体信用生命保険への加入を求める金融機関がほとんどです。
しかも、保険は金融機関が提携した商品がセットになっているケースが多く、選択肢は少ないです。

フラット35にも「機構団体信用生命保険（新機構団信）」という保険が用意されていますが、加入は任意です。
これに加入せず、一般的な生命保険や医療保険の中から手厚い保障のある商品を選べるという選択肢がある点もメリットといえるでしょう。

フラット35のデメリット

フラット35にメリットがあれば、注意したいポイントもあります。
以下の点を理解した上で利用を検討しましょう。

金利が下がっても返済額は下がらない

全期間固定金利のため、金利が下がっても返済額は変わりません。
ただ、近年の住宅ローンの金利は底打ちともいわれており、これ以上に下がることは期待できない状況でもあります。

変動金利タイプより金利が高い

一般的に金利は、変動金利タイプの住宅ローンのほうが固定金利タイプよりも低いため、仮に現在の低金利が完済まで続くとすれば、変動金利タイプを選ぶほうが得策といえます。
2022年6月現在、フラット35の金利は1.49％ですが、銀行が提供する変動金利タイプの住宅ローンには0.5％前後の商品も多くみられます。

適合証明書の取得が必要

フラット35の審査項目の一つに、建物の「適合証明書」を取得することがあります。
適合証明書の取得には、専門家による検査を実施しなければならず、その費用は別途用意しなければなりません。

諸費用まで借りることは不可

フラット35で借り入れた融資は、仲介手数料の支払いや登記費用にかかる費用などにも使えますが、引っ越し費用など一部の諸費用には使えません。
銀行の住宅ローンには、引っ越し費用なども借り入れできる商品もありますので、借入額を増やしたい方は別の商品を探すのも一手でしょう。

フラット35に向いている人・向かない人

フラット35を利用することで、メリットを享受できる人もいれば、別の住宅ローンの方がメリットは大きくなる人もいます。
ここで、フラット35に向いている人と向かない人をまとめました。

フラット35に向いている人

・金利上昇リスクが心配な人
・収入が不安定な人（個人事業主、転職したばかりの人など）
・健康上の問題で団体信用生命保険への加入が難しい人

フラット35に向かない人

・少しでも金利の低い住宅ローンを利用したい人
・金利が上昇しても滞りなく返済できるだけの収入がある人
・借入期間が短い人

フラット35と銀行ローンどちらを選ぶ？

住宅ローン商品を選ぶ際に、「フラット35にするか、それともほかの住宅ローンを選ぶか」で迷われている方も少なくないでしょう。
フラット35と金融機関が提供する他の住宅ローンとを比べる際には、以下の点に着目すると選びやすくなるかもしれません。

審査に通りやすいのはどちらか

銀行の住宅ローンは、年収や年齢、勤続年数、雇用形態など審査項目が多く、総合的に「完済できない可能性がある」と判断された方は、審査に通りません。
フラット35は、返済負担率の規定と適合証明書が取得できる建物という2点をクリアすれば、収入や勤続年数などに関わらず借り入れできるチャンスがあります。

「銀行の住宅ローンだと、審査に通らないかもしれない」と不安な方は、フラット35にも申し込むと良いでしょう。

団体信用生命保険の保障内容で比べる

銀行の住宅ローンは、団体信用生命保険への加入が義務です。
特約なども充実していますが、基本的には金融機関が紹介する保険に加入させられることが多く、選択肢はそれほどありません。

フラット35は、団体信用生命保険への加入が任意ですから、「万一のときは、別の生命保険や医療保険などでカバーする」という選択も可能です。
銀行の住宅ローンの保険では保障内容に満足できないという方は、フラット35を選ぶことで保険の選択肢が広がります。

繰り上げ返済1回あたりの返済額

繰り上げ返済を検討されている方なら、利用しやすい方を選びたいところです。
たとえば手数料を見ると、フラット35は無料ですが、銀行などの金融機関でも無料のところが多くなっており、あまり比較にならないかもしれません。

そこで着目したいのが、「1回あたりの返済額」。フラット35は、1回あたり100万円以上でなければ繰り上げ返済ができません。
これに対して銀行の場合は1万円以上でもできるため、「少額でもこまめに返済したい」という方には銀行のほうが利用しやすいでしょう。

まとめ

住宅ローンを比べるときは、単に金利の高さやタイプの違いだけで選ぶのではなく、住宅ローンに対する考え方や審査の通りやすさ、返済のしやすさ、諸費用や手数料のコストなども含めて、総合的に判断することが大切です。

フラット35は、金利上昇リスクが不安な方や審査に通りづらいと思われる方、保証料や手数料などの諸費用を抑えたい方などに適した商品といえます。
ほかの住宅ローンにも、向いている人・向かない人がありますので、それぞれを比べながら、自分にぴったりな商品を選びましょう。