注文住宅の諸費用ってなに？諸費用の内訳とおおよその費用について

注文住宅の予算を決めるとき、土地代や建物の建設費のほかにも「諸費用」を含めて検討する必要があります。
諸費用は、家づくりにかかるトータル費用の1割から1.5割くらいになるのが一般的ですから、かなりの額になることが想定されるでしょう。
しかも、諸費用の多くは現金払いで住宅ローンは活用できない項目もあります。

そんな諸費用には、具体的にどのような項目があるのでしょうか。
「土地の購入時」「建物の建設時」「住宅ローンの契約時」といったシーン別に、目安の額と併せてご説明します。

土地の購入時に必要な諸費用

手付金

手付金とは、契約することを前提に取引金額の一部を売主に支払う費用です。
注文住宅の場合、土地の購入時のほか施工会社と工事請負契約をする際にも手付金を支払います。

手付金は最終的に土地代や建設費の一部に充てられますが、住宅ローンが実行される前に支払うため、自己資金で用意しなければなりません。
相場は、土地代の1割くらいです。
1,000万円の土地なら、手付金は100万円が目安になります。

印紙代

土地の売買契約書に貼る収入印紙代です。
印紙代は土地の価格によって異なります。
一例として、1,000万円を超え5,000万円以下の土地だと、印紙代は1万円になります。

なお、印紙代は、施工会社と結ぶ工事請負契約書や、金融機関と締結する金銭消費貸借契約書にも必要です。

仲介手数料

土地の仲介をしてくれた不動産会社に支払う手数料です。
仲介手数料は法律で上限額が決まっており、400万円を超える土地を購入する際には以下の公式で求めます。

・仲介手数料＝土地代の3％＋6万円＋消費税

仮に、1,000万円の土地を購入した場合の仲介手数料は、36万円（＋消費税）です。

登録免許税

法務局で土地を登記する際にかかる税金です。
税額は、土地の固定資産税評価額に一定の割合をかけて求めます。
固定資産税評価額は不動産会社または自治体の税務課などで調べられます。

税率は原則2％。
一定の条件を満たす場合には軽減措置が受けられ、2023年3月31日までは1.5％になります。

土地の登記は自分でもできますが、司法書士に依頼するのが一般的です。
その場合、別途、司法書士への報酬が必要で、相場は5万円前後になります。

登録免許税は建物が完成したときや住宅ローンを契約するとき（抵当権の設定時）にも必要です。

建物の建設時に必要な諸費用

手付金（契約金）

施工会社と工事請負契約をする際に、手付金を支払います。
施工会社によっては「契約金」と呼ぶところもあります。
これも、最終的には工事費用の一部になりますが、住宅ローンの実行前ですから自己資金で用意しなければなりません。
費用は施工会社によって異なりますが、相場は工事費の約1割です。

地盤調査費

建物を安全に建てられる土地かどうかを調べるために、地盤調査を実施することがあります。
不動産会社が実施済の物件もありますが、基本的には購入者の負担です。

調査費用の相場は、10～30万円。
調査の結果、問題がなければ良いのですが、軟弱な地盤などで改良工事が必要なときは、別途工事費用が数十万から数百万円かかります。

水道加入料

上下水道を利用するために、各自治体の水道局に支払う費用です。
加入料は自治体にもよりますが、目安は20～40万円くらいです。

建築確認申請費用

建築確認申請とは、専門の検査機関に建築確認を依頼することです。
注文住宅を建てる前には必ず実施しなければならず、建築確認を終えて「建築確認済証」が交付されなければ工事を始められません。

申請は施工会社が対応しますが、施工費に含まれない場合は、別途申請費を用意する必要があります。
相場は10～20万円です。

なお、建築確認は工事完了時にも実施されるほか、3階建て以上の家など一部の建物は中間検査として計3回実施することもあります。

印紙代

工事請負契約書に貼る収入印紙代です。
印紙代は工事費用によって異なり、一例として1,000万円を超え5,000万円以下の場合は1万円です。

祭典費用（地鎮祭・上棟式）

地鎮祭や上棟式を実施する場合は、祭典費用が必要です。
地鎮祭を行うときは神主への謝礼（初穂料）として3～5万円、上棟式は10～20万円くらいが目安。
費用は地域によっても異なるので、施工会社に確認しましょう。

登録免許税

建物が完成したら、建物表示登記・所有権保存登記を法務局で行います。
税率は、建物の不動産評価額の0.4％。
一定の条件を満たす場合には軽減措置が受けられ、2024年3月31日までは0.15％になります。

これも、司法書士に依頼する場合は別途報酬が必要で、相場は2万円くらいです。

住宅ローンの契約時に必要な諸費用

事務手数料

住宅ローンを利用する金融機関に対して支払う事務手数料です。
手数料は金融機関によっても異なりますが、メガバンクなど市場の銀行だと「定率制（借入額の2％前後など）」、ネットバンクだと「定額制」を採用しているところが多いです。

いずれの場合でも、手数料は数万円から数十万円になりますから、自己資金で用意しておきましょう。

ローン保証料

契約者が何らかの理由で返済できなくなったとき、ローン保証会社が返済を肩代わりすることがあります。
その保証会社に支払う費用が、ローン保証料です。
ローン保証料は、住宅ローンの金利に含まれることもありますが、融資実行時に一括で支払うことも可能です。
一般的には、一括で支払うほうが保証料を抑えられる傾向があります。

ちなみに、住宅金融支援機構の「フラット35」など、保証料が不要な住宅ローンもありますから、諸費用を抑えたい方は検討してみましょう。

印紙代

金銭消費貸借契約書に貼る収入印紙代です。
印紙代は借入金額によって異なり、1,000万円を超え5,000万円以下の場合は2万円です。

印紙代は土地の売買契約書や工事請負契約書にも必要ですが、いずれも1,000万円を超え5,000万円以下の場合は1万円ずつで、金銭消費貸借契約書も含めたトータルの印紙代は4万円になります。

火災保険料・地震保険料

火災保険への加入は、多くの金融機関で住宅ローンの利用条件の一つになっています。
そのため、住宅ローンの契約をする際に、火災保険も契約をするのが通例です。
保険料は、建物の仕様や大きさ、補償内容などによって異なりますが、一般的な木造住宅の場合は10年契約で10万円前後をみておくと良いでしょう。

また、地震保険は任意ですが、万一に備えて加入しておくと安心です。
なお、地震保険の保険料は地域によっても大きく異なります。

抵当権設定費用

法務局で抵当権を設定する際にも、登録免許税を納める必要があります。
税率は、ローンの借入額（債権額）の0.4％。一定の条件を満たす場合には軽減措置が受けられ、2024年3月31日までは0.1％になります。

付帯工事も諸費用に含まれる場合がある

付帯工事には、門や塀、庭の造成といった外構工事、水道管やガス管の引き込み工事などがあります。
これらの費用は建物の工事費に含まれることもありますが、契約内容によっては工事費に含まれず、住宅ローンも活用できないケースがあるため注意が必要です。

おおまかにいえば、建物をつくった施工会社に付帯工事を依頼して見積書にも含めてもらえたら住宅ローンが使えます。
しかし、付帯工事を施工会社とは別の会社に依頼する場合などでは住宅ローンが利用できず、別途自己資金を用意しなければなりません。

付帯工事費用は、建築費用の1.5割～2割くらいが目安で、数百万円くらいになります。

その他の諸費用

土地の購入時、建物の建築時、住宅ローンの契約時のほかにも、諸費用が必要なシーンはいくつかあります。

引越し代

現在住んでいる家から新居への引越し代も、諸費用の一つです。
費用は、荷物の量や移動距離、業者のサービス内容などによって大きく異なりますから、複数の業者に見積もりを依頼して比較すると良いでしょう。

仮住まい費用

建て替えなどで、工事期間中に賃貸住宅を借りる方は、敷金、礼金、仲介手数料と工事期間中の家賃も用意しておきましょう。

不動産会社によっては、土地の売買取引と併せて賃貸契約を結ぶと手数料が優遇されるなどのサービスを提供している会社もあります。

近隣挨拶の手土産

工事期間中は、近隣住宅に騒音などで迷惑をかけることもありますから、事前に挨拶まわりをするのが通例です。
今後のご近所付き合いもありますから、1,000円くらいの菓子折りを持って伺いましょう。

家具・家電用の購入費

新居へ引っ越すのに合わせて家具や家電を新調する際は、その購入費用を用意しましょう。

不動産取得税

不動産取得税とは、土地や建物を取得・建築した際に一度だけ課税される税金です。
新居に引っ越した後、支払通知書が届きます。
税額は固定資産税評価額をもとに算出され、税率は原則4％。
ただし、2024年3月31日までは3％に軽減されます。

不動産取得税には、一定の条件を満たす土地や建物の場合、評価額から一定額が控除されるなどの軽減措置があります。
物件によっては税額が0円になることもあり、そのときは支払通知書が届かないケースもあります。

諸費用の支払いに住宅ローンは使える？

諸費用の支払いに、住宅ローンは適用されないのが原則です。
そもそも住宅ローンは、建物の工事費用を支援する融資だからです。

ただし、金融機関によっては一部の諸費用を住宅ローンに適用できる商品もあります。
一例としてフラット35だと、印紙代、金融機関の事務手数料、抵当権設定費用、火災保険料はローンの借入金額に組み込めます。

このほかにも、引越し代や仮住まい費用なども住宅ローンで賄える商品もありますから、検討している金融機関に相談してみると良いでしょう。

まとめ

これまで紹介したように、諸費用の項目は多岐にわたりトータルで数百万円にもなります。
土地や建物の価格ばかりに目がいきがちですが、諸費用も含めて考えなければ予算オーバーになるおそれもありますから、いつ、どれくらいの費用が必要になるかを事前に確認した上で予算を設定することが大切です。

また、諸費用のなかには「地盤調査をしたら改良工事が必要だった」といった、想定外の費用が発生する可能性もありますから、少し多めに自己資金を用意されることをおすすめします。