自分の年収で住宅ローンはいくら借りられる？ 無理なく返済を続けるためのポイント

住宅ローンを検討する際に、「いまの収入でどれくらい借り入れできるのか？」と気になっている方は少なくないでしょう。
金融機関では「借入可能額」という、収入に見合う融資の最高額を求めた上で審査を行っています。
借入可能額は、家づくりにかけられる予算を決める上でも重要な指標ですから、あらかじめ把握しておきたいところです。

ここでは、借入可能額の目安を年収別に試算するとともに、無理のない返済計画を立てるうえで覚えておきたいポイントもご紹介します。

借入可能額を決める4つの要素

借入可能額は、主に「収入」「返済期間」「金利」「返済負担率」といった要素を元に、金融機関が試算して求めています。

まずは、それぞれのポイントについて解説しましょう。

収入

収入とは、現在の年収のことです。
金融機関では、年収に見合う借入可能額を算出し、申込者の希望借入額と比べた上で審査しています。

ただし、年収が高くても収入が不安定な人だと審査に通らないことがあります。
逆に、年収が少なくても「安定した収入がある人」であれば、住宅ローンの審査に通りやすいのです。

返済期間

返済期間（借入期間）も、借入可能額を求める上で重要な要素の一つです。

たとえば、3,000万円を借り入れる場合、これを30年で返済すると1年あたり100万円の元金を返済することになりますが、20年だと1年あたり150万円となり、返済負担が重くなります。
借入可能額を増やしたい方は、返済期間を長くすることで審査に通りやすくなるのです。

なお、返済期間が長くなれば利息支払額が増える点には注意しましょう。

金利

住宅ローンの返済額は、元金（借入額）に利息支払額を足した額を毎月返済します。
この利息支払額は、意外と大きい額になる点は把握しておきたいポイントです。

仮に、3,000万円を固定金利1％で35年借り入れた場合、利息支払額はトータルで約560万円になります。
「3,000万円を借りると、3,500万円以上のお金を返さなければならない」という認識は、住宅ローンを検討される方なら持っておきたいところです。

もちろん、金利が上がれば利息支払額も上がりますから、その分、借入可能額を減らさないと審査に通りにくくなる可能性があります。

返済負担率

返済負担率とは、年収に対する年間の返済額の割合のことです。
多くの金融機関では、返済負担率を30～35％くらいに設定していますが、無理のない返済計画を立てるには「返済負担率は25％以内が良い」といわれます。
年収400万円の方なら、住宅ローンの年間返済額を100万円以内にする、ということです。

なお、家計の状況は人それぞれ異なりますから、現在の支出状況も加味して「住宅ローンの返済に年間いくらまで当てられるか」という視点を持つことも大切です。

年収ごとの住宅ローン借入可能額の目安表

これまで説明した要素から、住宅ローンの借入可能額を年収別にシミュレーションします。
シミュレーションの条件は、返済期間35年、金利は全期間固定で1.5％、返済負担率は25％で求めました。
毎月の返済額とあわせて、ご確認ください（返済方法は元利均等返済）。

年収	借入可能額	毎月の返済額
300万円	2,041万円	6万2,492円
400万円	2,721万円	8万3,312円
500万円	3,402万円	10万4,163円
600万円	4,082万円	12万4,984円
700万円	4,762万円	14万5,805円

参考：住宅保証機構「住宅ローンシミュレーション」
https://loan.mamoris.jp/index.html

年収300万円の借入可能額を決めるポイント

• 借入可能額：2,041万円
• トータル返済額：約2,625万円
• 毎月の返済額：6万2,492円

年収300万円で収入が安定している方であれば、約2,000万円の住宅ローンを借り入れることも可能です。

ただ、借入額が多くなれば毎月の返済額が増える点には注意したいところです。
給与所得者で年収300万円（ボーナス込み）の場合、毎月の給料は18万円前後の方が多いでしょう。
ここから住宅ローンの返済分を差し引くと、手元に残る額は12万円前後ですから、現在の支出状況と比べることが重要になってきます。

「12万円で生活するのは厳しい」という方なら、返済負担率20％に下げて検討すると良いでしょう。
借入可能額は1,633万円に下がるものの、毎月の返済額を5万円以内に抑えられ、家計の負担を軽減できます。

年収400万円の借入可能額を決めるポイント

• 借入可能額：2,721万円
• トータル返済額：約3,499万円
• 毎月の返済額：8万3,312円

年収400万円の借入可能額の目安は、約2,700万円です。
毎月の返済額は約8万円ちょっとになります。

給与所得者であれば、毎月の給与は23万円前後といったところでしょう。
住宅ローンを支払うと15万くらい残りますが、これで毎月の生活費や貯蓄などが収まれば問題ありません。
少しゆとりが欲しい場合は、返済負担率を20％に下げて検討するのも一手です。

年収500万円の借入可能額を決めるポイント

• 借入可能額：3,402万円
• トータル返済額：約4,375万円
• 毎月の返済額：10万4,163円

年収500万円の方なら、約3,400万円の住宅ローンを借り入れできそうです。
毎月の返済額は10万円を超えますが、ローン支払後の残額でゆとりある生活ができれば問題ない借入額です。

ただ、借入可能額を増やすのは慎重になりたいところ。
返済負担率を30％に設定すると借入可能額は4,000万円を超えますが、毎月の返済額は12万円以上になり家計を圧迫するおそれがあります。
無理のない返済計画を立てることが大切です。

年収600万円の借入可能額を決めるポイント

• 借入可能額：4,082万円
• トータル返済額：約5,249万円
• 毎月の返済額：12万4,984円

年収600万円の方の借入可能額は、4,000万円くらいが目安です。
これくらいの借り入れになると、金利1.5％でも利息支払額は1,000万円を超え、毎月の返済額は約12万円以上になります。

ワンランク上のマイホームを手に入れるため、返済負担率を30％に上げて借入額を増やすことも可能ですが、毎月の返済額が15万円前後になりますから、現在の支出状況と比較して検討することが大切です。
ゆとりがある分を貯蓄に回して繰り上げ返済に当てるなど、できるだけ家計に負担をかけない方法を考えてみましょう。

年収700万円の借入可能額を決めるポイント

• 借入可能額：4,762万円
• トータル返済額：約6,124万円
• 毎月の返済額：14万5,805円

年収700万円の目安の借入可能額は約4,700万円、毎月の返済額は14万円以上です。
トータル返済額は6,000万円を超えますが、家計に余裕があれば返済負担率を30％にアップして借入可能額を増やしても良いでしょう。

ちなみに、返済負担率が30％だと借入可能額は約5,700万円になりますが、毎月の返済額は17万円を超えます。
家計と相談しながら決めることが重要です。

限度額まで借り入れるリスク

上記のシミュレーションでは、返済負担率を25％に設定して求めています。
多くの金融機関では返済負担率を30～35％まで設定できますから、限度額いっぱいの融資を受けてワンランク上のマイホームを購入したいと考えている方もいらっしゃるでしょう。

ただし、「借入額を増やせば毎月の返済額も増える」ことは、認識しておきたいポイントです。
住宅ローンの返済期間は30年前後にも及びますから、将来の家計状況を予測して返済が滞らないかを判断することも大切です。

新しい家族が増えたり子どもが進学して教育費がかかったりして支出が増えたときでも、住宅ローンの返済は変わらず続きます。
病気や事故などで収入が減っても、毎月の返済額は変わらないのです。
こうした家計の変化があっても、滞ることなく返済を続けられる借入額が、無理のない返済額といえるのではないでしょうか。

借りられる金額と返せる金額は違う

住宅ローンを検討するとき、「いくら借りられるか？」という点は気になる項目ですが、それより大切なのが「いくらまでなら返せるのか」という視点を持つことです。

たとえば、年収400万円の目安の借入可能額は約2,700万円、毎月の返済額は8万3,312円になります。
この返済を滞ることなく続けられる人は、年収400万円の人ではなく、「毎月の収入から必要な支出を差し引いた額が、8万3,312円以上ある人」です。

このことから、借入可能額は「毎月返済できる金額」から検証することも重要なポイントでしょう。
ここで、毎月の返済額から見た借入可能額をシミュレーションします。
返済期間は35年、金利は全期間固定で1.5％、返済負担率は25％です。
収入から必要な支出を差し引いた額がいくらになるかを求めた上で、ご確認ください。

毎月の返済額	借入可能額
6万円	1,959万円
7万円	2,286万円
8万円	2,612万円
9万円	2,939万円
10万円	3,266万円
11万円	3,592万円
12万円	3,919万円
13万円	4,245万円
14万円	4,572万円
15万円	4,899万円

参考：住宅保証機構「借入可能額の試算（返済額より算出）」
https://loan.mamoris.jp/borrowing_repay.asp

まとめ

借入可能額をあらかじめ試算しておけば、家づくりの予算を把握できるので土地選びや建物にかける予算なども決めやすくなります。
金融機関の審査にも通りやすくなるでしょう。

ただし、限度額いっぱいで試算すると返済が始まってから苦労することになりますから、注意が必要です。
借りられる額と返せる額は違います。「いまの収入ならこれだけ借りられる」という知識に加え、「子どもの教育費がかかる時期でも、これくらいなら住宅ローンに充てらえる」といった将来の家計についても考えながら、借入額を決めることが大切です。