住宅ローンはどうやって借りる？借り方・融資までの流れとは？

住宅ローンは、自己資金が少ない方でも理想のマイホームを手に入れられる、便利な手段です。
住宅ローンを利用するには、必要な書類を揃えたり審査に受かるよう対策をしたりと、あらかじめ準備しなければならないことがたくさんありますから、借り入れまでの流れをしっかり把握した上で備えることが大切です。

ここでは、住宅ローンの融資実行までの流れについて、どのタイミングで何をすれば良いかを解説します。

住宅ローンの融資実行までの大まかな流れ

まずは、住宅ローンを借り入れるまでの流れについて、おおまかに確認しておきましょう。

【STEP1】事前審査の申し込み
（注文住宅の場合は建築費用の見積概算が出るまでに、建売分譲住宅の場合は物件を決定するまでに申し込みます）
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【STEP2】審査結果の通知
（1日～1週間ほどで、金融機関から事前審査の結果が届きます）
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【STEP3】工事請負契約または不動産売買契約を結ぶ
（注文住宅の施工会社または不動産会社と契約を結びます）
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【STEP4】本審査の申し込み
（契約を済ませたら、速やかに本審査を申し込みます）
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【STEP5】審査結果の通知
（2～3週間ほどで、金融機関から本審査の結果が届きます）
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【STEP6】住宅ローンの契約・融資実行
（本審査に通ったら、金融機関と金銭消費貸借契約を結び、融資を実行してもらいます）

以上が、住宅ローンを借り入れるまでのおおまかな流れです。
事前審査の申し込みから融資実行まで、早くても2週間、長ければ1ヵ月以上になります。

入居する期限が決まっている方は、できるだけ余裕のあるスケジュールを立てることがポイントです。
提出書類を揃える時間が必要ですし、仮に審査に通らなかった場合は他の銀行に相談するなどの時間も必要ですから、ギリギリの対応にならないよう注意しましょう。

事前審査と本審査の違いとは？

金融機関の審査は、「事前審査」と「本審査」の2段階で行われます。
なぜ2段階なのかというと、それぞれの審査の目的や担当者が異なるからです。

事前審査は、申込者の返済能力を確認することが目的です。
年齢や年収、借入期間などの要件から、完済できるかどうかを金融機関の担当者がチェックします。

本審査でも返済能力を再確認しますが、これに加えて物件の担保力や申込者の健康状態もチェックします。
物件の担保力を調べるのは、万が一、契約者が返済できなくなった場合に、売却などをして残債の回収ができるかを確認するためです。
この確認には、金融機関だけでなくローンの保証会社も行います。

また、申込者の健康状態を調べるのは、団体信用生命保険に加入できるかを確認するため。
これは、保険会社が確認します。団体信用生命保険は、契約者に万が一のことがあった場合にローン残債を保険で完済してくれるというものです。
銀行などの民間金融機関が提供する住宅ローン商品は、この保険に加入することが借入条件の一つになっています。
病気などで加入できない場合は、住宅ローンを契約できないこともありますから、注意が必要です。

借入可能額も事前に把握しておこう

金融機関の審査では、年収や借入期間、金利、返済負担率などの要素から、申込者ごとの「借入可能額」を試算しています。
住宅ローンの審査とは、この借入可能額より希望額が少なければ審査に通り、逆に多ければ審査に通らない、ということなのです。
そのため、借入可能額をあらかじめ確認しておくことも、審査に通るためのポイントといえます。

借入可能額は、住宅金融支援機構が提供するフラット35のホームページや各金融機関のホームページなどで簡単にシミュレーションできます。
家づくりの予算を決める上でも重要なことですから、シミュレーションツールを使って、今の年収でどれくらい借り入れできるのかを把握しておきましょう。

住宅ローンの事前審査（仮審査）

住宅ローンの事前審査は「仮審査」ともいわれますが、これに通らなければ本審査に進めませんので、重要なステップであることには間違いありません。
しっかり対策を練った上で、必要書類を揃えて審査に申し込みましょう。

なお、最近はオンラインで事前審査ができる金融機関も増えています。
ホームページ上のフォームに必要事項を記入して送信すれば、早ければ即日で、遅くとも1週間以内に審査結果がわかるので、とても便利です。
書類がなくても申し込める金融機関もありますから、検討しているところがあれば利用してみてはいかがでしょうか。

事前審査の項目と基準について

事前審査の目的は、申込者の返済能力を確認することです。
金融機関では、借入可能額に対して希望額が多くないかを確認するのはもちろん、「安定した収入があるか」「定年までに完済できるか」といった点も重視して審査を進めます。

安定した収入をみるポイントは、申込者の勤続年数が一つの指標です。
自営業者の場合は、事業の継続年数になります。
一般的には、「3年以上」を基準としている金融機関が多いので、転職や起業して間もない方だと審査に不利でしょう。
ただ、フラット35のように勤続年数を求めない住宅ローンもありますから、転職・起業して間もない方はこうしたローンを選ぶのも一手です。

また、住宅ローンの年齢制限について80歳未満と設定している金融機関は多く見られますが、実際には安定した収入がある定年までに完済を求めるのが通例です。
仮に、定年が65歳の会社に勤めている方の場合、完済時期も65歳になるよう借入期間や借入希望額を調整することで、審査に通りやすくなります。

ほかのローンの借入状況も審査のポイントに

自動車ローンやカードローンなど、住宅ローン以外の融資を受けている方も少なくないでしょう。
こうしたローンの借入状況も、信用情報機関から情報を取り寄せて審査でチェックしている金融機関は多いです。
ほかのローンの利用が多い方だと「住宅ローンを返済できるのか？」と金融機関は貸し倒れの不安を感じ、審査に影響を与えます。
借り入れが多い方は、できるだけ返済してから申し込むように計画しましょう。

なお、ほかのローンで滞納した経験がある方は、審査に落ちる可能性が高いです。
滞納履歴は、いわゆる「ブラックリスト」に登録されますから、年収などの条件を満たす方でも審査に通らない可能性があります。

事前審査の必要書類について

一般的には、本人確認書類（運転免許証やパスポートなど）、年収を確認できる書類（源泉徴収票や確定申告書のコピーなど）が求められますが、必要書類は金融機関によって異なりますから、事前に確認の上、準備しましょう。

住宅の売買契約をする

事前審査に通れば、施工会社や不動産会社と契約を結びます。注文住宅なら工事請負契約、建売分譲住宅なら不動産売買契約です。
このとき交わされる契約書類が、本審査でも使われます。

また、本審査は結果が出るまでに2～3週間くらいの時間を要します。
特に、建売分譲住宅を購入される方は、建物が完成した状態であったとしても審査結果が出なければ引き渡しも入居もできませんので、不動産会社との契約後は速やかに本審査へ申し込みましょう。

住宅ローンの本審査

住宅ローンの本審査は、必要書類をそろえて金融機関の窓口または郵送で申し込みます。

本審査では金融機関だけでなく、ローンの保証会社や団体信用生命保険の保険会社も審査に加わります。
審査項目も多岐にわたるため、事前審査には通っても本審査では通らない可能性がある点は把握しておきたいところです。

本審査の項目と基準について

本審査でメインになるのが、物件の担保力と申込者の健康状態です。

物件の担保力は、建築図面などの物件概要がわかる資料と、施工会社や不動産会社との契約書（工事請負契約書または不動産売買契約書）などから、金融機関と保証会社が判断します。

また、申込者の健康状態は問診表に回答するのが一般的です。
ただ、健康診断の結果などを求められるケースもありますから、あらかじめ必要書類を確認しておくと安心でしょう。

本審査の必要書類

住宅ローンの本審査では提出しなければならない書類が多く、すぐに用意できないものもあります。
可能であれば、事前審査の前に揃えておくと本審査の申し込みもスムーズに進みますから、金融機関に必要書類を確認の上、準備しましょう。

以下は、多くの金融機関で求められる必要書類の例です。
金融機関によっても異なりますから、ホームページなどで確認してから揃えるようにしましょう。

• 健康保険証
• 本人確認書類（運転免許証やパスポートなど）
• 源泉徴収票または確定申告書のコピー
• 課税証明書または住民税決定通知書（給与所得者のみ）
• 事業税納税証明書（自営業者のみ）
• 住民票（家族全員が記載されたもの）
• 印鑑証明書
• 預金通帳のコピー
• 不動産売買契約または工事請負契約のコピー
• 物件概要資料（建築図面や建築確認済証など）
• 重要事項説明書のコピー
• 実印

…など

本審査に通貨したら住宅ローン契約を締結

本審査に通れば、いよいよ住宅ローンの契約です。
住宅ローン自体の契約は金融機関と金銭消費貸借契約を結ぶことで完了しますが、契約の前提条件に団体信用生命保険と火災保険に加入が求められる場合は、これらの保険契約も一緒に結ぶ必要があります。

なお、契約後のキャンセルは解約手数料が生じます。
たとえば、契約後に他行で好条件の住宅ローン審査に通った場合、余計な手間とコストがかかりますから、本審査の結果がすべて揃ってから金融機関を選ぶように注意しましょう。

契約を結んだら、融資の実行になります。
金融機関の会議室などに、金融機関の担当者や施工会社や不動産会社の担当者、司法書士が集まり、融資内容の確認と登記登録の手続きを行います。
これらが完了したら、金融機関の担当者に融資実行を依頼すれば、住宅ローンの借り入れが完了です。登記登録の書類は後日、司法書士から送られてきますので大切に保管しましょう。

まとめ

住宅ローンを借り入れる際には、無理のない返済計画を立てることが重要だといわれます。
借入可能額ギリギリの希望額を申し込んでも、ローン返済に苦しむ日々を送ることになるため、マイホームを手に入れても思い描いた暮らしができなくなるでしょう。

滞ることなく返済を続けられる、ゆとりある返済プランを作ること。
それが、審査に通る上で一番大切なポイントでもあるのです。