年収400万円で3,000万円の家は買える？無理のない住宅ローン返済額を決めるポイント

住宅ローンの借入可能額は、主に年収に応じて決まります。
年収400万円を稼いでいる人のなかには、「今の年収で、いくら借り入れできるのか」と気にされている方も多いのではないでしょうか。

ここでは、年収400万円の方が借り入れできる住宅ローンの返済可能額の目安をシミュレーションするとともに、3,000万円の家を購入するときの考え方についてもお伝えします。

年収400万円の返済可能額をシミュレーション

まず、年収400万円の返済可能額をシミュレーションします。
住宅ローンの返済可能額を求める際には「返済方法」「返済期間」「金利」「返済負担率」などの項目も必要です。ここでは、以下の条件で返済可能額を試算しました。

・返済方法：元利均等
・返済期間：35年
・金利：1.5％（全期間固定）
・返済負担率：25％

この条件で、年収400万円の返済可能額と毎月の返済額を求めてみましょう。

●年収400万円の返済可能額と毎月の返済額
・住宅ローン返済可能額：2,721万円
・毎月の返済額：83,312円

参考：住宅保証機構「住宅ローンシミュレーション」
https://loan.mamoris.jp/index.html

年収400万円の目安の返済可能額は、約2,700万円ということになります。

手取り額から返済可能額を考える

年収のなかに税金や保険料などが含まれている場合、手取りの給与は25万円前後という方が多いのではないでしょうか。
ボーナスが支給される給与所得者だと、毎月22～23万円くらいかもしれません。

そこで、年収400万円の方が納める税金や保険料を80万円と仮定し、手取りで320万円の方が借り入れできる返済可能額を求めました。
返済方法や期間などの条件は、先ほどと同じです。

●手取り320万円の返済可能額と毎月の返済額
・住宅ローン返済可能額：2,177万円 ・毎月の返済額：6万6,656円

参考：住宅保証機構「住宅ローンシミュレーション」
https://loan.mamoris.jp/index.html

手取り額でシミュレーションすると、返済可能額は約550万円も少なくなります。ただ、毎月の返済額は1万6,000円以上も少なくなるため、新居に住み始めてからの生活に余裕が生まれるかもしれません。

3,000万円の住宅ローンの返済額はいくら？

続いて、3,000万円の住宅ローンを借り入れる場合、トータルの返済額がいくらになるのかをシミュレーションします。

金融機関から借りたお金には利息を付けて返済するため、3,000万円を借りたら3,000万円以上を返済しなければなりません。
借り入れの条件は上記と同じく、元利均等方式で返済期間は35年、金利は全期間固定で1.5％とします。
この条件で、トータルの返済額と毎月の返済額をシミュレーションした結果が、次の通りです。

●3,000万円を借り入れたときのトータル返済額
・トータルの返済額：約3,858万円
・毎月の返済額：9万1,855円

参考：住宅保証機構「住宅ローンシミュレーション」
https://loan.mamoris.jp/index.html

3,000万円の住宅ローンを借り入れると、金利返済額だけで約858万円にもなり、毎月の返済額は91,000円以上になります。

年収400万円で3,000万円のローンを借り入れるのは厳しい？

ここで、年収400万円の方の毎月の手取り額と、3,000万円のローンを借り入れたときの毎月の返済額を比べてみましょう。

年収400万円（手取り320万円）の手取り額は、単純に12カ月で割れば25万円くらい、ボーナス込みの場合は22～23万円くらいの方が多いでしょう。
この額から、毎月9万円以上を住宅ローンの返済に充てると、手元には13～16万円くらいしか残りません。

この額で生活費などを賄えるのであれば、3,000万円の住宅ローンを借り入れても心配ありませんが、これから子どもが育って生活費や教育費などが増えることを考えると、厳しいと感じる方も少なくないでしょう。

ボーナス払いの注意点

毎月の返済額を抑える方法として、ボーナス払いを利用する手もあります。
ただ、民間企業に勤める方のボーナスは「会社の業績で決まる」という点には注意が必要です。

景気がよければボーナス払いを使えても、景気が悪くなると賞与よりも返済額の方が大きくなる可能性も考えられます。
そうなれば、貯蓄を切り崩して住宅ローンを返済しなければなりません。

また、ボーナス払いを使うと利息の返済額が増える点にも注意が必要です。
毎月の返済額が減れば、元金が減るスピードも遅くなるため、どうしても利息が増えてしまいます。

今後、給与が増える見込みがあればボーナス払いを使うことで生活にゆとりが生じるかもしれませんが、この先どうなるかわからない方なら慎重な判断が求められます。

元金均等返済だと返済額を抑えられる

ここまでのシミュレーションでは、返済方式を「元利均等返済」で求めました。
ただ、返済方式には「元金均等返済」という方法もあります。

多くの方が「元利」を選ぶ傾向がありますが、実は「元金」の方がトータルの返済額を抑えられるというメリットがあり、人によっては元金均等返済で住宅ローンを契約した方が家計に余裕が生まれるかもしれません。

ただし、元利均等返済にもメリットがあるため、それぞれの返済方式がどのようなものなのかを理解した上で選ぶことが大切です。

元利均等返済とは

元利均等返済とは、最初に利息を含めたトータルの返済額を求め、それを返済回数で均等に割って返済していく方式です。
毎月の返済額が変わりにくいので、返済計画を立てやすいことが元利均等返済のメリット。
ただ、元金が減りにくい方式のため、トータルの返済額は元金均等返済より高くなります。

ここで改めて、3,000万円の住宅ローンを元利均等返済で返済する場合のトータルの返済額と毎月の返済額を掲載しておきます。

・トータルの返済額：約3,858万円
・毎月の返済額：91,855円

元金均等返済とは

元金均等返済とは、最初に元金を返済回数で均等に割り、その額に残額に応じた金利を足して返済していく方式です。
元金の減るスピードが早いので、トータルの返済額は元利均等返済より抑えられるのがメリットです。
ただ、利息支払額は「残額に応じた金利」で決まるため、返済額は毎月変わります。

とりわけ、元金の多い返済初期は、毎月の返済額が元利均等返済より高くなります。
そして、完済が近づくにつれ毎月の返済額が減り、最後はほぼ元金のみの返済になる点が特徴です。

ちなみに、3,000万円の住宅ローンを元金均等返済で返済する場合、トータルの返済額と毎月の返済額は以下の通りです（借り入れの条件は上記シミュレーションと同じく、返済期間35年、全期間固定金利で1.5％です）。

・トータルの返済額：約3,789万円
・毎月の返済額：10万8,928～7万1,757円

参考：住宅保証機構「住宅ローンシミュレーション」
https://loan.mamoris.jp/index.html

トータルの返済額で比べると、元金均等返済の方が約70万円も安くなります。

毎月の返済額で比べると、初月は元利均等返済の方が約17,000円も安いですが、元金均等返済は返済額が毎月減っていき、最後の月は元金均等返済の方が約20,000円も安くなります。

元金均等返済は審査が厳しくなる

元金均等返済を選ぶときに注意したいのが、金融機関では「初月の返済額を元に審査する」という点です。
元金均等返済は初月の返済額が高くなるため、元利均等返済よりも年収の要件が厳しくなります。

このため、「借入時にはある程度の年収があって、完済は定年後になる方」などに元金均等返済が向いているといえるでしょう。

返済計画を立てる際には税金や保険料も考慮する

持ち家を購入すると、住宅ローン返済のほかにも固定資産税や火災保険料といった諸費用の支払いが生じることも、頭に入れておきたいポイントです。

これらの税金や保険料は、建物の評価額（固定資産税評価額）に応じて決まるため、高価な家ほど高くなる傾向があります。
つまり、住宅ローンをできる限り多く借り入れてワンランク上の家を購入すると、毎月のローン返済額が高くなるだけでなく、納める税金や保険料も高くなり家計を圧迫するリスクが高まるということです。

なお、販売価格が3,000万円の一般的な木造戸建住宅の場合、固定資産税は約10～15万円、火災保険料は10年間で10～20万円くらいが目安です（地域や建物の構造などによって異なります）。

返済計画を立てる際には、税金や保険料がどれくらいになるのかをシミュレーションして、計画に反映させることをおすすめします。

住宅ローン返済が家計を圧迫させないためには

理想のマイホームを手に入れるために、少しでも多くの住宅ローンを借り入れたいと考えるのは、必然のことでしょう。

しかし、借りたお金は返さなければなりません。
今は返済に余裕があっても、家庭環境の変化にともない家計を圧迫する可能性もあるため、将来のライフプランをしっかり見据えたうえで借入額を検討することが大切です。

たとえば、家族が増えれば生活費や教育費など支出が増えることが予測されます。
あるいは、育児休暇や病気などで収入が減る時期もあるでしょう。
こうした家計の変化があっても、住宅ローンの返済は変わらず続きます。

住宅ローンの返済が滞り、最終的にはマイホームを手放すことになった方もいらっしゃいます。
そんな悲劇にあわないためにも、ゆとりある返済計画を立てることが非常に重要です。

上記シミュレーションでお伝えした通り、年収400万円の返済可能額の目安は約2,700万円、手取り額が320万円の方なら約2,177万円です。
これ以上を借り入れると、家計を圧迫するリスクが高まります。

それでも、3,000万円の家を購入したいのであれば、頭金を増やすことを検討しましょう。自己資金でまかなえない場合は、両親から支援してもらう方法もあります。
頭金を増やせば、金融機関からの借入額を減らせますから、毎月の返済額を抑えられるというメリットもあります。

なによりも、無理のない返済プランを立てることが、住宅ローン利用の鉄則なのです。

まとめ

住宅ローンは、自己資金の少ない方でもマイホーム購入を支援してくれる、頼もしい商品です。
ただし、いくらでも借りられるわけではありませんし、借りたお金は返さなければならないことを忘れてはいけません。

家計の状況は人それぞれ異なるため、「毎月いくらまでなら返済できるか」という視点から返済可能額を求めるのも一手です。
返済を滞らせないためにも無理のない借入額を検討し、「理想のマイホーム」と「ゆとりある暮らし」の両方を手に入れましょう。